L’augmentation des frais de notaires : impact et perspectives sur les ventes en viager ! Expertise d’Univers Viager
Les frais de notaire, longtemps restés stables, suscitent l’attention en ce début d’année 2025. En effet, la loi de finances pour 2025 permet aux départements d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux qu’ils perçoivent à chaque vente, ce qui a pour conséquence l’augmentation des fameux « frais de notaire ».
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Que sont les « frais de notaire » ?
Les frais de notaire sont les sommes payées par l’acquéreur d’un bien immobilier au moment de la signature de l’acte authentique.
Composition des frais de notaire : Les frais de notaire ne correspondent pas à la seule rémunération du notaire, ils comprennent également la fiscalité générée par la vente ainsi que les débours.
Les taxes et impôts : à la signature d’un acte de vente, le notaire est chargé de collecter les taxes générées par l’acte qu’il reçoit. Composant une majeure partie des frais de notaire (80%), les taxes suivantes sont ainsi réglées par l’acquéreur, savoir :
- La taxe de publicité foncière : cette taxe regroupe des prélèvements effectués au profit des communes, des départements et de l’État. La commune perçoit une taxe s’élevant à 1,20 % du prix de vente. Les départements quant à eux percevaient antérieurement 4,50% du prix de vente. À la suite de la publication de la loi de finances pour 2025, de nombreux départements ont décidé de procéder à l’augmentation permise par cette loi, passant le taux de 4,50% à 5%. Dans la Manche[1] et le Calvados[2], cette augmentation sera effective au 1er mai prochain. L’État perçoit des frais d’assiette et de recouvrement s’élevant à 2,37% de la taxe perçue par le département. Au total, la taxe de publicité foncière s’élèvera donc à 6,32% du prix de vente.
- La contribution de sécurité immobilière : cette taxe est destinée au service de la publicité foncière et s’élève à 0,1% du prix de vente.
- La taxe sur la valeur ajoutée : Les émoluments du notaire cités ci-après sont soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (T.V.A) au taux de 20 %.
Les émoluments du notaire : Fixés par le Code du commerce, ils comprennent des émoluments proportionnels au prix de vente et des émoluments liés aux formalités effectuées dans le cadre de cette vente (publication de l’acte, archivage de l’acte, demande de documents d’urbanisme, …).
Les débours : Ils correspondent aux sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client et servant à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents (ex : extrait Kbis, …), ainsi qu’à régler les frais exceptionnels engagés à la demande du client (ex : certains frais de déplacement).
Les raisons ayant incité les conseils départementaux à voter cette hausse
La position du Conseil Départemental de la Manche est la suivante : « Compte tenu de la dynamique de croissance très forte des dépenses transférées (aux Départements) et que partiellement compensées (par l’État), le Département se propose de mobiliser les rares ressources sur lesquelles il dispose d’une latitude de décision ».
En effet, d’un côté, les dispositifs d’aide sociale ont été confiés par l’État aux départements avec une compensation apportée par celui-ci représentant tout au plus 50% du coût. De l’autre, en raison de la diminution du nombre de transactions immobilières, les droits de mutation à titre onéreux sont passés de 92 M€ en 2022 à 72 M€ en 2024 et les départements ont également perdu leur part dans l’impôt foncier bâti.
Pour ces raisons, le Département de la Manche a décidé d’élever le taux des droits de mutation à titre onéreux relevant du régime de droit commun à 5% pour la période du 1er mai 2025 au 31 mars 2028. Étant précisé que ce relèvement de taux ne s’appliquera pas aux primo-accédants de leur résidence principale.
La position du Conseil Départemental du Calvados est similaire à celle du Conseil Départemental de la Manche. Pour cette année 2025, le budget du département prévoit une baisse des recettes de fonctionnement de 2,3% (soit 17,3 M€) tandis que les dépenses de fonctionnement sont prévues en hausse de 1,9 % (soit +13,3 M€), notamment en raison de l’augmentation du nombre de bénéficiaires d’allocations sociales.
Le Département du Calvados a donc lui aussi décidé d’activer cette faculté de relever le taux des droits de mutation à titre onéreux à 5% pour la période du 1er mai 2025 au 31 mars 2028. La situation des primo-accédants de leur résidence principale est similaire à ceux du département de la Manche, ils ne se verront pas appliquer ce nouveau taux et resteront soumis au taux de 4,5 %.
Quelles conséquences pour les acquéreurs en viager ?
Bien entendu, les ventes en viager n’échappent pas à cette augmentation s’élevant au total à 0,51185%. En effet, la part de taxe de publicité foncière perçue par l’État (appelée frais d’assiette et de recouvrement) au taux de 2,37% est basée sur la taxe départementale.
Par conséquent, les acquéreurs subiront non seulement une hausse de la taxe départementale de 0,5% mais également une hausse des frais d’assiette et de recouvrement de 0,01185% (0,5 x 2,37%), soit une hausse totale de 0,51185 %.
Il convient ici de rappeler que dans le cadre d’une vente dont le prix est formé par une rente viagère, les droits de mutation à titre onéreux sont établis « sur le capital de la rente exprimé dans l’acte (taxation du prix converti en rentes viagère) ou fixé par une déclaration estimative des parties (prix consistant directement en rente viagère) »[3].
Afin d’illustrer ce que représente cette augmentation pour un acquéreur en viager, prenons les deux exemples suivants :
- Cas n°1 : Monsieur et Madame MOULIN, âgés respectivement de 85 ans (Mr) et 82 ans (Mme) sont propriétaires d’une jolie maison sur la commune de Barneville-Carteret. Cette maison est évaluée à 300.000 Euros. Notre couple décide de vendre cette maison en viager occupé.
S’agissant d’un viager occupé, il convient tout d’abord de déterminer la valeur du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur. En se basant sur le barème Daubry, ce droit est évalué à 41,8% soit 300.000 € x 41,8% = 125.400 €.Par conséquent, la maison a une valeur occupée de 300.000 € – 125.400 € = 174.600 €. Cette valeur occupée servant de base pour le calcul des droits de mutation, la hausse subie par les acquéreurs s’élèvera à : 174.600 € x 0,51185% soit 894 €.
- Cas n°2 : Monsieur et Madame CHATEAU, âgés respectivement de 79 ans (Mr) et 81 ans (Mme) sont propriétaire d’un grand appartement à Deauville. Cet appartement est évalué à 500.000 Euros. Notre couple décide de vendre cet appartement en viager libre.
S’agissant d’un viager libre, il n’y a pas de droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur.Par conséquent, le montant des droits de mutation est basé sur la valeur vénale de l’appartement.
La hausse subie par les acquéreurs sera donc de 500.000 € x 0,51185% soit 2.559 €.
Aussi relative soit elle, les investisseurs ne manqueront pas de tenir compte de cette hausse lors du calcul des sommes à verser pour le jour de la signature de l’acte de vente. En effet, outre les « frais de notaire », les acquéreurs en viager versent généralement un bouquet au vendeur.Dans la mesure où les investisseurs prévoient un budget global à verser pour le jour de la vente, cette augmentation pourrait venir impacter le montant du bouquet à verser au vendeur.
Bien entendu, cette augmentation étant relative, elle n’impactera pas fortement l’activité des ventes en viager. Cependant, cette réforme est contraire aux recommandations faites par les notaires en 2023, ces derniers ayant bien compris l’intérêt social que présentent les ventes en viager.
Les pistes d’amélioration envisagées par le 119ème Congrès des Notaires de France Congrès des notaires de France
Le 119ème Congrès des Notaires de France qui s’est tenu à Deauville en 2023 était consacré au logement. Au sein du rapport de ce Congrès, une section complète est consacrée à la vente en viager. Le Congrès considère que le viager est une véritable solution de financement des retraites et de la dépendance pour l’État en quête de ressources complémentaires. Afin d’encourager le recours au viager, les notaires estiment qu’il est nécessaire d’en modifier le régime. S’agissant d’un contrat aléatoire, l’aléa ne peut pas être supprimé mais diverses pistes d’amélioration ont été envisagées : la création d’une méthode de calcul uniforme, la mise en place de garanties plus efficaces, l’ouverture au cercle familial et l’instauration d’un régime fiscal de faveur.
Ce dernier point concerne non seulement les vendeurs mais également les acquéreurs. Côté vendeurs, les notaires recommandent de revoir le traitement fiscal de la rente. En effet, le vendeur est assujetti à l’impôt sur le revenu au titre de la rente au fur et à mesure de sa perception. Par comparaison, dans une vente dont le versement du prix est échelonné, le vendeur n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu sur les échéances de paiement mais seulement sur les intérêts stipulés. Dans un souci d’équilibre, il conviendrait donc de revoir le traitement fiscal de la rente.
Côté acquéreurs, les notaires préconisent d’instaurer un régime fiscal de faveur au même titre que les logements neufs mais également la possibilité de déduire de ses revenus les rentes versées, le tout afin d’encourager les investisseurs à se tourner vers ce type de vente.
Cependant, en cette période budgétaire délicate, l’État a opté pour une augmentation directe des recettes publiques en permettant aux départements d’appliquer une hausse des droits de mutation dès le mois d’avril 2025. A l’inverse, réformer la fiscalité de la vente en viager aurait certes pour effet de diminuer directement les recettes liées aux ventes, cependant elle diminuerait indirectement les dépenses liées aux retraites et à la dépendance de nos aînés.
Nous pouvons conclure en citant le rapport du 119ème Congrès : « Si une fiscalité favorable a pour corollaire la multiplication des ventes en viager, l’État sera déchargé d’une partie du financement des retraites et de la dépendance. » ; et en rappelant que les départements sont certes les bénéficiaires de la hausse des droits de mutation lies aux ventes mais ils ont surtout la charge du financement et de la gestion de l’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA) depuis sa création en 2002.
Article rédigé par Corentin DOREY, ancien notaire désormais directeur d’agence Univers Viager dans la Manche et le Calvados.
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Le viager en Normandie : d'un marché de niche à l'actif stratégique
En 2026, de plus en plus d’épargnants choisissent d’investir en viager en Normandie. Longtemps perçu comme un marché de niche, voire comme une curiosité héritée d’une autre époque, le viager s’impose aujourd’hui comme un véritable levier stratégique dans la constitution et la diversification d’un patrimoine immobilier.
Porté par le vieillissement de la population, les tensions sur le marché immobilier classique et la recherche de solutions alternatives de financement, ce modèle connaît une croissance significative à l’échelle nationale. Mais c’est en Normandie que ces dynamiques prennent une résonance particulière. Entre attractivité résidentielle, afflux de retraités et prix encore accessibles, la région offre un terrain particulièrement favorable au développement du viager.
Désormais, le viager ne se limite plus à une image folklorique ou à quelques cas emblématiques. Il devient un outil patrimonial structuré, utilisé à la fois par des vendeurs souhaitant améliorer leur qualité de vie et par des investisseurs en quête de rendement différé et de diversification.
Dans cet article, nous vous proposons de comprendre le fonctionnement du viager et saisir pourquoi il s'inscrit si bien dans le paysage normand.
Le viager, de quoi parle-t-on vraiment ?
Comprendre le viager : principe et types
- Le principeLe viager est une forme de vente immobilière particulière dont le caractère aléatoire repose sur la durée de vie du vendeur. L'acheteur (que l'on appelle le débirentier) verse deux éléments distincts au vendeur (le crédirentier) : un capital initial appelé le bouquet, versé au moment de la signature de l'acte notarié, puis une rente mensuelle qui sera versée jusqu'au décès du vendeur. C'est cet aléa (ne pas connaître à l'avance la durée totale du paiement) qui définit juridiquement le viager et le distingue de toute autre transaction immobilière. Sans aléa réel, pas de viager valide.
- Les deux grandes formules
Le viager occupé est de loin le plus courant : il représente 83 % des transactions viagères. Dans ce cas, le vendeur cède la propriété du bien mais conserve le droit d’y habiter jusqu’à son décès. L’acheteur ne peut pas utiliser le bien pendant cette période, ce qui justifie une importante décote sur le prix, généralement entre 25 et 40 %.
Le viager libre, minoritaire (17 % des transactions viagères), permet à l'acheteur de disposer du bien immédiatement : l'occuper, le louer, ou le valoriser. Le bouquet et la rente sont en conséquence plus élevés en l’absence de décote puisque l'acheteur perçoit immédiatement les fruits de son investissement.
D'autres formules existent et se développent : la nue-propriété, la vente à terme ou encore le "bail à vie", autant de variantes qui répondent à des besoins patrimoniaux différents mais partagent la logique du démembrement de propriété dans le temps.
Le marché du viager en 2025-2026 : chiffres et tendance
Avec une croissance supérieure à 25% depuis 2020, le viager connaît aujourd’hui une dynamique solide. En 2025, le marché a dépassé le milliard d’euros de transactions, avec environ 6 000 ventes réalisées, selon les données du Baromètre national d’UNIVERS VIAGER publié en début d’année.
Le profil des acheteurs a radicalement changé
L’investisseur type n’est plus un retraité, le cœur du marché est désormais constitué d'actifs dont l’âge moyen s’élève à 45 ans cherchant à :
- Se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût,
- Préparer sa retraite
- Investir sans recourir massivement au crédit bancaireLe barème révèle également un fort ancrage territorial : 55% des acquéreurs résident dans le même département que le bien acquis. Un viager de proximité semble donc émerger, porté par des investisseurs connaissant leur marché local.
Des vendeurs en quête de revenus complémentaires
Les crédirentiers appartiennent massivement à la tranche 76-85 ans. Ils sont propriétaires mais leurs revenus ne suivent plus. Le viager répond donc à un besoin concret : améliorer leur niveau de vie sans quitter son logement. En moyenne, la rente viagère représente 27 % de revenus supplémentaires et permettant de financer :
- Le maintien à domicile,
- Les dépenses de santé,
- Une amélioration du quotidien.
Pourquoi investir en viager en Normandie ?La Normandie présente un ensemble de caractéristiques qui en font un terreau idéal pour l'essor du viager dans les années à venir.
Un vieillissement démographique accéléré
Les données de l'INSEE sont sans ambiguïté, la Normandie connaît une transformation démographique majeure : depuis 1990, le nombre de personnes de 65 ans ou plus a presque doublé en Normandie (+80%) alors que l’ensemble de la population normande n’a augmenté que de 7%.
La part des seniors dans la population normande ne cesse d’augmenter (13 % en 1990,22% en 2021) et les projections à l'horizon 2050 prévoient que les séniors représenteraient alors 30,5 % de la population régionale, plaçant la Normandie en deuxième position nationale pour cette évolution, derrière la Corse.
Ce vieillissement résulte de plusieurs dynamiques concomitantes :
le vieillissement du baby-boom (la génération née entre 1945 et 1965 arrive massivement aux âges de grande séniorité),
un flux migratoire positif de retraités attirés par le cadre de vie normand et des prix immobiliers encore abordables.
et une fécondité en recul marqué depuis 2010.Ce phénomène crée mécaniquement une augmentation de l’offre potentielle en viager en Normandie.
Un marché immobilier adapté au viager
Constitué principalement de maisons individuelles, le parc immobilier normand est particulièrement pertinent pour les investisseurs : en effet, 66% des biens vendus en viager sont des maisons d’après le barème Univers Viager.
Avec un prix moyen régional compris entre 2 000 et 2 600 euros par m², les prix normands restent accessibles et permettent de calculer des rentes et des bouquets dans des gammes réalistes pour des acheteurs de classe moyenne. Seules quelques communes (Deauville, Honfleur, Étretat) affichent des valorisations qui s'approchent des marchés parisiens ou méditerranéens.
Un marché encore sous-exploré
Le quart nord-ouest est sous-représenté dans les transactions viagères nationales : il ne représente que 13 % des transactions.
Pour les investisseurs, cela signifie que le viager est un marché encore inefficace en Normandie et qu’il est par conséquent intéressant :
- Moins de concurrence
- Plus d’opportunités
- Un potentiel de développement important
Le viager en Normandie : une opportunité stratégique à moyen et long terme
Le choc démographique à venirSelon les projections de l’INSEE, le nombre de personnes âgées de 65 ans et plus continuerait d’augmenter dans la région jusqu’en 2040. La croissance serait particulièrement forte jusqu’en 2030 (+126 000 personnes, soit une hausse de 17%), puis ralentirait au cours de la décennie suivante (+ 77 000 personnes, soit une hausse de 9%) puis se stabiliserait. L’augmentation pourrait cependant être beaucoup plus forte pour les personnes âgées de 85 ans et plus : leur nombre pourrait doubler d’ici 2050 dans la région (+ 109 000 personnes, soit +90%). Ces augmentations auront pour conséquence directe une hausse structurelle du recours au viager.
L'intérêt croissant des investisseurs institutionnels
Le marché du viager attire désormais les investisseurs institutionnels, tels que les fonds d’investissement. En achetant des portefeuilles de biens en viager, ces acteurs mutualisent l'aléa de durée et professionnalisent la gestion. Cette « institutionnalisation » du viager devrait contribuer à accroître la liquidité du marché et à en améliorer son image.
Une réponse partielle aux enjeux sociétaux
Le viager joue également un rôle économique et social puisqu’il permet de :
Redistribuer du pouvoir d’achat aux séniors
Limiter l’entrée en établissement spécialisé
Favoriser le maintien à domicileLe viager est donc aussi un outil de transition démographique répondant au double défi du vieillissement de la population et du financement de la dépendance, un défi auquel la Normandie sera confrontée.
Conclusion
Le viager n’est plus un marché marginal. Il s’impose progressivement comme une solution d’investissement pertinente, à la croisée des enjeux démographiques, immobiliers et financiers. Dans ce contexte, investir en viager en Normandie apparaît comme une opportunité particulièrement intéressante. La combinaison d’un vieillissement accéléré, d’un parc immobilier adapté et d’un marché encore peu structuré crée un environnement propice à son développement. Que l’on soit investisseur ou propriétaire, le viager mérite aujourd’hui d’être envisagé comme un véritable outil stratégique. À condition, bien sûr, de s’entourer de professionnels compétents et d’adopter une vision long terme.
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Sources et références : Baromètre du viager 2025 (Univers Viager) · INSEE Analyses Normandie n°141 ; www.immobilier.notaires.fr.
Cet article est rédigé par Corentin DOREY, directeur de l’agence UNIVERS VIAGER Manche-Calvados.15 Avr 2026 Immobilier -
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27 Fév 2026 Entreprendre, Histoire d'entrepreneurs -
Baromètre du viager 2025 : Vieillir chez soi, investir dans le temps long, un nouvel équilibre immobilier
Univers Viager, réseau national d’agences immobilières spécialisées en viager, publie son Baromètre du viager 2025. Fondée sur les données terrain de son réseau, qui compte aujourd’hui 15 agences et en comptera prochainement 16 avec l’ouverture d’une agence en Savoie, cette étude apporte un éclairage précis et documenté sur les évolutions structurelles du marché du viager en France.
Dans un contexte marqué par 3 mutations majeures : le vieillissement accéléré de la population, la contraction durable du crédit immobilier et la fragilisation du pouvoir d’achat des seniors, le viager s’impose progressivement comme une solution immobilière, patrimoniale et sociétale de premier plan.
Selon le rapport du Haut-commissariat au Plan de janvier 2023, intitulé « Quand les baby-boomers auront 85 ans », le nombre de personnes âgées de 75 à 84 ans augmentera de 49% entre 2020 et 2030, passant de 4,1 à 6,1 millions. Face à cette réalité démographique, le viager répond à des besoins concrets et croissants.
- Un contexte économique et démographique qui redonne toute sa place au viager
La France compte aujourd’hui 22% de personnes âgées de plus de 65 ans (INSEE), une proportion appelée à croître fortement dans les quinze prochaines années. Plus de 70% de ces seniors sont propriétaires de leur résidence principale. Pourtant, pour beaucoup, la retraite ne permet pas de profiter pleinement de ce temps de vie, en raison de contraintes financières persistantes.
Dans ce contexte, le viager n’apparaît plus comme une solution marginale, mais comme un véritable outil d’adaptation du marché immobilier aux nouvelles réalités démographiques et économiques. En transformant un patrimoine immobilier immobilisé en liquidités, les retraités retrouvent du pouvoir d’achat et améliorent leur qualité de vie.
Selon le Baromètre Univers Viager, la vente en viager occupé permet aux vendeurs de bénéficier, en complément du capital perçu à la signature, d’un revenu mensuel supplémentaire moyen équivalent à 27% de leurs revenus initiaux. Un levier financier qui contribue directement à l’amélioration du quotidien et à la possibilité de financer projets et loisirs.
« Le viager n’est plus une solution par défaut. Il devient une réponse rationnelle, construite et assumée à des problématiques structurelles », explique Vincent Gibelin, dirigeant fondateur d’Univers Viager.
- Un marché en forte croissance, structuré à l’échelle nationale
Les données consolidées par le Baromètre Univers Viager 2025 traduisent un changement d’échelle. Le viager s'impose comme un marché en plein essor. Chaque année, environ 6 000 transactions viagères sont réalisées en France. Elles permettent à près de 90 000 seniors de bénéficier de revenus complémentaires et génèrent environ 1 milliard d’euros réinjecté chaque année dans l’économie française.
Depuis 2020, le marché affiche une croissance estimée à 25 %, confirmant une dynamique durable plutôt qu’un effet conjoncturel. Cette activité s’inscrit dans une logique nationale, avec une répartition territoriale structurée. Le sud de la France concentre une part importante des transactions : 36 % dans le quart sud-ouest et 26 % dans le quart sud-est. Le quart nord-est représente 25 % des ventes et le quart nord-ouest en concentre 13 %. Cette géographie reflète à la fois le développement national du marché et l’attractivité de certains territoires.
- Les chiffres clés du marché du viager
Les données collectées permettent de dégager plusieurs enseignements structurants :
66% des biens vendus sont des appartements, contre 34% de maisons,
83% des ventes concernent des biens occupés, les vendeurs conservant l’usage de leur logement,
17% seulement des biens sont libres d’occupation.Cette répartition traduit une attente forte : vieillir à domicile tout en mobilisant son patrimoine immobilier comme ressource financière.
La valeur vénale moyenne des biens vendus s’établit à 251 773 euros. Le bouquet moyen perçu à la signature est de 58 431 euros, tandis que la rente mensuelle moyenne atteint 554 euros. Ces flux financiers génèrent en moyenne une hausse de 27% des revenus mensuels des vendeurs par rapport à leur situation antérieure. Lorsque la vente s’effectue sous forme de capital sans rente ; un cas représentant 8% du marché ; le capital perçu s’élève en moyenne à 224 030 euros.
Ces niveaux confirment l’attractivité croissante du viager, désormais comparable à d’autres segments de l’investissement immobilier, avec des montants significatifs et des stratégies patrimoniales pleinement assumées.
« Plus le viager se développe, plus il nécessite expertise, éthique et transparence. C’est à cette condition qu’il pourra continuer à jouer pleinement son rôle économique et social », conclut Vincent Gibelin.- Des vendeurs plus stratèges que contraints
Le profil des vendeurs confirme une évolution des comportements. L’âge moyen est de 77 ans, avec une majorité comprise entre 76 et 85 ans. La moitié des vendeurs sont en couple, tandis que 30 % sont des femmes seules. La présence d’enfants dans 35 % des situations montre que le viager s’inscrit de plus en plus dans une réflexion familiale globale.
Les motivations dépassent largement la seule compensation d’une retraite insuffisante. Si 36 % des vendeurs cherchent à financer leur quotidien, 31 % visent avant tout à anticiper leur succession et à gérer leur patrimoine. D’autres objectifs émergent : protéger le conjoint, s’offrir davantage de loisirs, réaliser des donations ou rembourser un crédit. Le viager devient un outil de pilotage patrimonial assumé.
- Des acquéreurs qui investissent dans la durée
Côté acquéreurs, le baromètre révèle un rajeunissement marqué. L’âge moyen est de 45 ans, et 70 % investissent en couple. La durée moyenne de l’investissement, estimée à 15 ans, traduit une logique patrimoniale fondée sur le temps long. L’ancrage territorial est fort : 55 % des acquéreurs résident dans le même département que le bien acquis, signe de l’émergence d’un viager de proximité, porté par des investisseurs connaissant leur marché local et privilégiant une stratégie durable.
- Un marché en croissance qui appelle méthode et responsabilité
Cette édition 2025 du Baromètre Univers Viager confirme la structuration rapide d’un marché en plein développement. Porté par une croissance de 55 % de son chiffre d’affaires en 2025 et par son expansion nationale, Univers Viager s’affirme comme l’un des acteurs majeurs du viager en France.
« Plus le viager se développe, plus il nécessite expertise, éthique et transparence. C’est à cette condition qu’il pourra continuer à jouer pleinement son rôle économique et social », conclut Vincent Gibelin, dirigeant fondateur d’Univers Viager.📎 Retrouvez notre article ici : https://www.univers-viager.fr/barometre-viager-2025/
09 Fév 2026 Immobilier
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Le viager libre, minoritaire (17 % des transactions viagères), permet à l'acheteur de disposer du bien immédiatement : l'occuper, le louer, ou le valoriser. Le bouquet et la rente sont en conséquence plus élevés en l’absence de décote puisque l'acheteur perçoit immédiatement les fruits de son investissement.
D'autres formules existent et se développent : la nue-propriété, la vente à terme ou encore le "bail à vie", autant de variantes qui répondent à des besoins patrimoniaux différents mais partagent la logique du démembrement de propriété dans le temps.
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Un vieillissement démographique accéléré
Les données de l'INSEE sont sans ambiguïté, la Normandie connaît une transformation démographique majeure : depuis 1990, le nombre de personnes de 65 ans ou plus a presque doublé en Normandie (+80%) alors que l’ensemble de la population normande n’a augmenté que de 7%.
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Ce vieillissement résulte de plusieurs dynamiques concomitantes :
le vieillissement du baby-boom (la génération née entre 1945 et 1965 arrive massivement aux âges de grande séniorité),
un flux migratoire positif de retraités attirés par le cadre de vie normand et des prix immobiliers encore abordables.
et une fécondité en recul marqué depuis 2010.Ce phénomène crée mécaniquement une augmentation de l’offre potentielle en viager en Normandie.
Un marché immobilier adapté au viager
Constitué principalement de maisons individuelles, le parc immobilier normand est particulièrement pertinent pour les investisseurs : en effet, 66% des biens vendus en viager sont des maisons d’après le barème Univers Viager.
Avec un prix moyen régional compris entre 2 000 et 2 600 euros par m², les prix normands restent accessibles et permettent de calculer des rentes et des bouquets dans des gammes réalistes pour des acheteurs de classe moyenne. Seules quelques communes (Deauville, Honfleur, Étretat) affichent des valorisations qui s'approchent des marchés parisiens ou méditerranéens.
Un marché encore sous-exploré
Le quart nord-ouest est sous-représenté dans les transactions viagères nationales : il ne représente que 13 % des transactions.
Pour les investisseurs, cela signifie que le viager est un marché encore inefficace en Normandie et qu’il est par conséquent intéressant :
- Moins de concurrence
- Plus d’opportunités
- Un potentiel de développement important
Le viager en Normandie : une opportunité stratégique à moyen et long terme
Le choc démographique à venirSelon les projections de l’INSEE, le nombre de personnes âgées de 65 ans et plus continuerait d’augmenter dans la région jusqu’en 2040. La croissance serait particulièrement forte jusqu’en 2030 (+126 000 personnes, soit une hausse de 17%), puis ralentirait au cours de la décennie suivante (+ 77 000 personnes, soit une hausse de 9%) puis se stabiliserait. L’augmentation pourrait cependant être beaucoup plus forte pour les personnes âgées de 85 ans et plus : leur nombre pourrait doubler d’ici 2050 dans la région (+ 109 000 personnes, soit +90%). Ces augmentations auront pour conséquence directe une hausse structurelle du recours au viager.
L'intérêt croissant des investisseurs institutionnels
Le marché du viager attire désormais les investisseurs institutionnels, tels que les fonds d’investissement. En achetant des portefeuilles de biens en viager, ces acteurs mutualisent l'aléa de durée et professionnalisent la gestion. Cette « institutionnalisation » du viager devrait contribuer à accroître la liquidité du marché et à en améliorer son image.
Une réponse partielle aux enjeux sociétaux
Le viager joue également un rôle économique et social puisqu’il permet de :
Redistribuer du pouvoir d’achat aux séniors
Limiter l’entrée en établissement spécialisé
Favoriser le maintien à domicileLe viager est donc aussi un outil de transition démographique répondant au double défi du vieillissement de la population et du financement de la dépendance, un défi auquel la Normandie sera confrontée.
Conclusion
Le viager n’est plus un marché marginal. Il s’impose progressivement comme une solution d’investissement pertinente, à la croisée des enjeux démographiques, immobiliers et financiers. Dans ce contexte, investir en viager en Normandie apparaît comme une opportunité particulièrement intéressante. La combinaison d’un vieillissement accéléré, d’un parc immobilier adapté et d’un marché encore peu structuré crée un environnement propice à son développement. Que l’on soit investisseur ou propriétaire, le viager mérite aujourd’hui d’être envisagé comme un véritable outil stratégique. À condition, bien sûr, de s’entourer de professionnels compétents et d’adopter une vision long terme.
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Sources et références : Baromètre du viager 2025 (Univers Viager) · INSEE Analyses Normandie n°141 ; www.immobilier.notaires.fr.
Cet article est rédigé par Corentin DOREY, directeur de l’agence UNIVERS VIAGER Manche-Calvados.15 avril 2026 Actualités de la franchise -
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