Après une année 2023 marquée par une forte contraction du marché immobilier, la baisse des taux d’intérêt redonne une dynamique aux projets immobiliers. Le niveau des prix et la négociation, qui gagne du terrain, participent également à la reprise du marché. Le point avec Yann Jéhanno, président de Laforêt.
Faut-il redouter une explosion des taux de crédit ou des difficultés de financement depuis la dégradation de la note de la dette française (de AA à AA-) le 31 mai par l’agence Standard & Poor’s ? Il semblerait que non. En mai, les taux ont atteint 3,73 % toute durée confondue, soit une baisse de 0,5 point par rapport à ceux pratiqués en novembre 2023 (4,21 % en moyenne). Des taux inférieurs à ceux pratiqués en aout 2023. Une baisse qui correspond à 5 % de pouvoir d’achat gagné par les acquéreurs. « La dégradation de AA à AA- n’aura pas d’impact sur la capacité des français à accéder au crédit immobilier. En outre, la récente baisse des taux directeurs de la BCE a été largement anticipée par les banques et les prêteurs. Elle n’aura donc aucune conséquence à court terme sur les taux pratiqués », analyse Yann Jéhanno, président de Laforêt.
Plus de candidats à l’achat
Selon le billet de tendance publié par le réseau Laforêt début juillet, la baisse des taux d’intérêt a redonné une dynamique aux projets immobiliers en attente. Après la rupture observée en 2023, le second trimestre 2024 témoigne d’un attachement toujours très fort des Français à la pierre. « Nous enregistrons une progression de l’ordre de 3 % du nombre de candidats à l’acquisition par rapport au premier semestre 2023 », observe Yann Jéhanno.
La demande se redresse fortement pour les appartements -8 % de plus-, renforcée par leur localisation souvent centrale, leur praticité et des coûts d’entretien généralement maîtrisés, et recule sur les maisons. La raison : un ticket d’entrée plus élevé et un coût de fonctionnement supérieur. « Les Français rêvent toujours d’une maison individuelle mais ils sont plus contraints financièrement et regardants sur le budget d’entretien d’une maison dans ce contexte inflationniste », relève le président de Laforêt.
Tendance : une timide reprise des ventes
Les transactions immobilières montrent ainsi un redressement symbolique au niveau national, avec une hausse de 0,9 % par rapport au premier semestre 2023. Un signal déjà enclenché au premier trimestre 2024 avec des volumes de ventes qui avaient déjà repris des couleurs (+0,5% de transactions immobilières). « Ce n’est pas la panacée. Le marché immobilier n’a pas retrouvé son rythme mais il ne faut pas oublier qu’entre 2022 et 2023, le volume de transactions avait reculé de 16 % », pointe Yann Jéhanno. Dans ce contexte d’érosion du pouvoir d’achat des ménages, l’ajustement des prix se confirme. Le marché du logement a ainsi enregistré une baisse de 4,1 % en un an, au niveau national. Cette tendance se manifeste de manière plus prononcée pour les maisons (-6,8 %) quand on se situe à -1,7 % pour les appartements. Après deux années de baisse consécutive, la correction des prix est davantage marquée en Ile-de-France (-8,2 %). A Paris, le prix moyen au mètre carré se stabilise autour de 9 500 euros, après avoir approché 11 000 euros en 2022. Les régions connaissent elles aussi un recul des prix, autour de 5 % pour Strasbourg et Lyon et de 4 % pour Bordeaux. « Certaines villes résistent à la correction des prix. Par exemple, ils restent orientés à la hausse à Biarritz et à Nice», note Yann Jéhanno.
Du réalisme et du pragmatisme
Ces variations et ces écarts de prix témoignent d’une augmentation des négociations et d’une volonté des acquéreurs de s’aligner sur les valeurs actualisées des biens dans la conjoncture présente. La plupart des biens vendus ont cette année encore fait l’objet de négociations. « Ces dernières ont progressé d’un point. En un an, les acquéreurs ont gagné 5 % de pouvoir d’achat avec la baisse des taux, et 4 % avec la baisse des prix », analyse le président du réseau Laforêt. Si ces ajustements attestent d’un certain dynamisme du marché, sans toutefois retrouver les niveaux d’activité d’avant-crise, les défis demeurent prégnants pour le secteur. Les acquéreurs sont appelés à faire preuve de réalisme et d’adaptabilité pour réaliser leur projet. « Ces dernières années ont été hors-norme aussi bien pour les vendeurs qui ont cédé leur bien à des prix élevés que pour les acquéreurs qui ont bénéficié de taux extrêmement bas. Aujourd’hui, une frange d’acquéreurs n’accepte pas la perte de pouvoir d’achat liée à la hausse des taux. En refusant de reconfigurer leur projet au regard des paramètres qui ont changé, de réaliser des travaux ou de s’éloigner un peu de leur zone de prédilection, ils s’empêchent de devenir propriétaires », résume Yann Jéhanno.
Notre résumé en 5 points clés par L’Express Connect IA
(vérifié par notre rédaction)
Voici un résumé en cinq points clés de l’articlesur les prévision 2024 : la baisse des taux relance le marché immobilier en France.
Baisse des taux d’intérêt : Les taux d’intérêt ont chuté à 3,73 % en mai 2024, contre 4,21 % en novembre 2023, augmentant le pouvoir d’achat des acquéreurs de 5 %. Cette diminution, malgré la dégradation de la note de la dette française, n’affecte pas la capacité des Français à obtenir un crédit immobilier.
Augmentation des acheteurs potentiels : La baisse des taux a revitalisé les projets immobiliers, avec une hausse de 3 % du nombre de candidats à l’acquisition par rapport au premier semestre 2023. Les appartements enregistrent une demande accrue (+8 %), contrairement aux maisons, qui sont plus coûteuses.
Légère reprise des ventes : Les transactions immobilières ont augmenté de 0,9 % au premier semestre 2024 par rapport à 2023, avec une baisse des prix de 4,1 % sur un an. La tendance de baisse des prix est plus marquée pour les maisons (-6,8 %) que pour les appartements (-1,7 %).
Variations régionales des prix : Les prix immobiliers en Ile-de-France ont chuté de 8,2 %, stabilisant le m² à 9 500 € à Paris. Les régions affichent également une baisse, avec des exceptions comme Biarritz et Nice où les prix continuent de monter.
Augmentation des négociations : Les acheteurs négocient davantage, avec une progression de 1 % des négociations et un gain de 5 % en pouvoir d’achat grâce à la baisse des taux et des prix. Les acquéreurs doivent faire preuve de réalisme et de pragmatisme face aux nouvelles conditions du marché.
