Quelles sont les caractéristiques d’une zone commerciale ?

Le village de marque The Village situé en Isère a tenté en 2024 de se faire classer « zone commerciale » afin d’obtenir la dérogation d’ouverture permanente le dimanche. Permis refusé en avril dernier par la Préfecture d’Auvergne Rhône-Alpes qui accuse une fréquentation insuffisante et une menace de concurrence aux commerces voisins.

Pour mieux comprendre cette décision, nous avons voulu mieux définir les zones commerciales. En quoi consistent-elles ? En quoi sont-elles différentes des grands centres commerciaux ? Y’a-t-il un intérêt particulier pour un commerçant franchisé à s’installer dans ce type d’installation ?

Deux experts ont accepté de répondre à nos questions. Christophe Noël, délégué général de la Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoires et Nicolas Gillio, chef de mission économie, transition et territoires au Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (CEREMA).

Galerie marchande, grand magasin, shopping center ? Mieux comprendre ce qu’est une zone commerciale

Premièrement, une zone commerciale, c’est exactement l’idée que vous vous en faites, soit un espace territorial qui rassemble plusieurs magasins de détail avec une offre commerciale particulièrement importante. La définition règlementaire précise que cette zone doit regrouper un ensemble commercial d’une surface de vente supérieure à 20 000 m², accueillant plus de 2 millions de clients par an ou situé dans une unité urbaine de plus de 100 000 habitants.

Dans ces zones, les enseignes sont soit simplement voisines, soit colocataires et partagent des espaces communs. La zone commerciale se situe en périphérie d’agglomérations ou de villes à forte densité de population et se rejoint en véhicule individuel.

Christophe Noël précise : « L’appellation “zone commerciale” regroupe en réalité souvent plusieurs types de commerces :

1. Des magasins autonomes “en boîte”, où chaque enseigne exploite son propre local, avec son parking indépendant. L’enseigne peut être locataire ou propriétaire de ses murs, les niveaux de charges sont faibles.
2. Des regroupements de magasins dans un ensemble immobilier de plein air, où toutes les enseignes partagent le même parking et où les consommateurs passent d’un établissement à l’autre à pied. Cette configuration porte le nom de parc d’activité commerciale, ou “retail park”.
3. Une galerie marchande ou un centre commercial, construit généralement autour d’un hypermarché, où les allées de circulation sont le plus souvent couvertes. Les charges locatives sont plus conséquentes compte tenu des services fournis aux locataires. »

Les 1 600 zones commerciales en France incarnent donc ce phénomène de regroupement de boutiques. À ce titre, Nicolas Gillio souligne très justement que « les centres-villes pourraient même être considérés comme zones commerciales si ce n’est leur emplacement. »

Comment bien qualifier les différentes zones commerciales ? 

S’il y a trois sous-groupes de la zone commerciale, c’est parce qu’ils se distinguent par leur conception, comme l’expose Nicolas Gillio :

• Les retail parks sont généralement en plein air et sont plutôt dédiés à l’équipement de la personne et de la maison. Leur surface varie entre 3 000 et 10 000 m² de surface de vente.
• Les centres commerciaux sont des bâtiments d’un seul tenant, souvent gérés par un seul propriétaire, qui peuvent s’élever sur un seul ou plusieurs niveaux. Ces derniers, avec leur panoplie de services pour les vendeurs, imposent des coûts de location plus élevés. Ils réunissent au minimum 20 magasins sur une surface de 5 000 m² minimum.

De leur création à aujourd’hui, que proposent les zones commerciales ?

Ces nouveaux centres névralgiques de la consommation sont arrivés dans les années 1960-1970 en réaction à deux autres phénomènes : la consommation de masse et le développement péri-urbain qui a aspiré la croissance démographique. Depuis ces années, les individus vivent dans des plus grands espaces aux loyers moins élevés et prennent leur voiture quotidiennement. Les zones commerciales deviennent idéales : plus besoin de se rendre en ville pour acheter tout ce dont on a besoin. Christophe Noël insiste même sur sa pérennité « Aujourd’hui, 70 % des dépenses de consommation des Français ont lieu dans ces zones commerciales de périphérie ».

Mais les zones commerciales ne se reposent pas sur leurs lauriers. Nicolas Gillio rappelle que ces dernières années ont été témoins de la diversification : des espaces avec des enseignes de restauration, des franchises salles de sport, banques et services de santé ont rejoint les magasins. Dans certains cas, on y trouve même des antennes d’administration locale. « Cette nouvelle diversité d’offres n’a fait qu’augmenter l’attractivité de ces zones » affirme Christophe Noël, qui démontre que cette polarité sert tous ceux qui ont quelque chose à offrir, quelle que soit leur spécialité.

Est-ce que les zones commerciales sont une aubaine pour les franchisés ?

Avec leurs coûts réduits, leur immobilier plus vaste et le développement de services, les zones commerciales semblent être les emplacements idéaux. Bien sûr, tout cela est à mettre au regard de la fréquentation réelle de chacune et des plans d’urbanisme. 

Toutefois, il est important de garder à l’esprit que le législateur s’oriente vers la régulation du commerce physique. Après le boom des années 2000, la concurrence est devenue très importante. Voulant limiter l’effondrement du marché par un effet de saturation, la réglementation tend à limiter les ouvertures de nouvelles boutiques. L’important est de vérifier ce qui se décide aujourd’hui et demain dans votre zone. 

Maintenant que vous connaissez mieux les zones commerciales, un dernier conseil emprunté à Christophe Noël : « Pour tester la viabilité de votre concept, ne cherchez pas forcément les coûts immobiliers les plus bas. Tentez de vous implanter dans un environnement aussi connu que fréquenté, c’est ainsi que vous saurez si votre concept rencontre son public ou pas. » En ville comme en périphérie, tout reste question d’équilibre efforts-bénéfices pour les commerçants.

Notre résumé en 5 points clés par L’Express Connect IA

(Vérifié par notre rédaction)

Voici un résumé en cinq points clés de l’article sur le sujet : Quelles sont les caractéristiques d’une zone commerciale ?

Définition: Une zone commerciale doit regrouper un ensemble commercial d’une surface de vente supérieure à 20 000 m², accueillant plus de 2 millions de clients par an ou situé dans une unité urbaine de plus de 100 000 habitants.

Trois grandes catégories :

• Magasins autonomes : chaque enseigne dans son propre bâtiment avec parking individuel.
• Retail parks : regroupements de magasins à ciel ouvert partageant un parking commun.
• Centres commerciaux : bâtiments en un seul tenant, souvent autour d’un hypermarché, avec charges locatives plus élevées.

Un modèle issu du développement périurbain : Apparues dans les années 1960-70, ces zones répondent aux modes de vie suburbains et représentent aujourd’hui 70 % des dépenses de consommation des Français. Elles se diversifient (restauration, sport, santé, services publics), ce qui renforce leur attractivité.

Opportunité pour les franchisés : Les loyers y sont souvent inférieurs à ceux des centres-villes, les surfaces plus grandes et les zones pensées pour la consommation de masse. Mais attention : la réussite dépend de la fréquentation réelle et des règles d’urbanisme locales, de plus en plus encadrées.

Implantation stratégique recommandée : Christophe Noël, délégué général de la Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoire, conseille de privilégier des lieux fréquentés pour tester un concept, plutôt que de chercher uniquement des loyers bas. L’équilibre entre visibilité, accessibilité et coût reste la clé du succès entrepreneurial en franchise.