Devenez Franchisé
Confrontées aux mutations de consommation et aux enjeux environnementaux, les zones commerciales en périphérie sont dans le viseur. Un Plan de transformation des espaces commerciaux a été lancé par les pouvoirs publics pour les transformer en quartiers de vie et en zones mixtes.
Aucune entrée de ville n’y échappe. De Mamers à Grasse en passant par Barentin, les zones d’activité commerciale (ZAC), symbole de l’euphorie consumériste des années 1960, maillent les territoires et les agglomérations. D’après le ministère de la transition écologique, elles seraient plus de 1 500 et couvriraient près de 500 millions de m2, soit cinq fois la taille de Paris. Ces « boites à chaussures », inesthétiques et implantées de façon anarchique, composent aujourd’hui le paysage de la fameuse « France moche » que le gouvernement entend réguler et harmoniser. Bien qu’économiquement performantes (elles concentrent 72 % des dépenses des Français), ces zones périphériques sont confrontées à des défis à la fois environnementaux, économiques et sociétaux. Leur réaménagement semble inévitable dans les prochaines années afin de mieux les (ré)intégrer dans le paysage.
Des voies bordées de panneaux lumineux, des magasins hangars en tôle, des parkings en béton à perte de vue… Les ZAC ont été implantées et aménagées de façon souvent incontrôlée sur des terres agricoles bon marché, réduisant les coûts de construction pour les bailleurs et les coûts d’exploitation pour les commerces. Après des années de succès, le modèle a, d’après Olivia Grégoire, ministre déléguée chargée des entreprises, du tourisme et de la consommation, « atteint ses limites » et doit faire l’objet de transformations. « Les bâtiments ont mal vieillis et sont devenus des passoires thermiques. Sans compter que les commerces, souvent étalés, nécessitent de recourir à des mobilités carbonées comme la voiture pour se rendre d’un magasin à l’autre » pointe Thibault Le Carpentier, directeur associé du cabinet Osband, spécialisé dans la prospective commerciale et la stratégie des territoires. Le foncier, intégralement artificialisé, empêche par ailleurs l’écoulement des eaux, stérilisant la biodiversité et générant des îlots de chaleur massifs. A l’heure de la sobriété énergétique et foncière, les « boites à chaussures » sont loin de faire bonne figure en termes de normes environnementales.
Ces zones soulèvent d’autres défis, notamment économiques. Pour les commerçants et les enseignes, les ZAC ne sont plus l’Eldorado d’autrefois. Bien que les loyers y soient trois à quatre fois moins coûteux qu’en centre-ville, elles souffrent de la transformation des modes de consommation, et notamment du développement du e-commerce. « Les surfaces ne sont plus adaptées, elles sont trop grandes pour la majorité des enseignes. Certains magasins surdimensionnés se retrouvent en difficulté, d’autres réduisent la voilure pour s’adapter aux flux » poursuit Thibault Le Carpentier. Selon les zones, les enjeux sont très différents : certaines ZAC ont été rattrapées par la ville et jouxtent des logements, d’autres en restent éloignées. Certaines sont positionnées dans des zones tendues avec un foncier recherché (métropole en croissance, façade ouest, littoral méditerranéen), d’autres sont présentes dans des zones en décroissance et affichent des taux de vacance élevés. « Ce manque d’unité pose problème. Comme il n’est plus possible de construire n’importe où (ndlr : objectif de Zéro Artificialisation Nette d’ici 2050), il faut réaménager et recomposer les surfaces foncières existantes » indique Stanislas Cesbron de Lisle, dirigeant de Tonicités, une agence conseil en urbanisme commercial.
Déménagement, rénovation, réhabilitation, destruction… Les idées ne manquent pas pour dessiner les zones commerciales de demain. Le grand défi consiste à verdir les infrastructures, à les transformer en lieux de vie mixtes et à créer une ville dans la ville. « On trouvera en rez-de-chaussée des magasins, au premier étage du serviciel et au-dessus des appartements. Cette mixité fonctionnelle permettra de mutualiser les flux, les places de parking et les transports » mentionne Thibault Le Carpentier. Certaines villes n’ont pas attendu et sont déjà à pied d’œuvre. Au Havre par exemple, d’ici à 2025, une bibliothèque trouvera sa place dans la zone commerciale du Mont-Gaillard. A Chartres, le réaménagement de la zone commerciale de la Madeleine, composés de hangars commerciaux pour la plupart vieillissants, offrira un quartier de logements et de nouveaux espaces commerciaux plus modernes et plus durables.
« Embellir et transformer les zones commerciales, c’est évidemment très bien et la prise de conscience est générale. Mais nous n’en sommes qu’aux prémices. Seuls quelques promoteurs s’attaquent vraiment au sujet, freinés par la complexité juridique, technique et financière des projets » nuance Stanislas Cesbron de Lisle. Et ils peinent à convaincre dans certains cas. L’année dernière, Mobalpa a été approché par l’un d’eux pour implanter un magasin en pied d’immeuble dans une nouvelle zone mixte près de Bordeaux. « Le prix au m2 était entre 250 et 280 euros. Face à un tel ticket d’entrée, nous avons décliné et préféré ouvrir dans la zone commerciale historique de Mérignac » explique Valérie Expert, responsable du développement de l’enseigne.
Si les projets de ZAC mixtes sont encore peu nombreux, les réseaux de franchise doivent s’attendre à leur développement dans les prochaines décennies. Ces nouvelles configurations périurbaines leur imposeront inévitablement des adaptations. « Les surfaces de vente seront plus petites, davantage orientées vers la proximité et la communication clients. Il ne faudra plus seulement être distributeur mais commerçant-agenceur-concepteur avec des vitrines renouvelées, des offres tournantes, des animations régulières… » anticipe Thibault Le Carpentier. Les avantages seront en revanche indéniables pour le business : une clientèle d’ultra proximité, des locaux moins énergivores, une mutualisation des équipements et un éco-système d’offres de service complémentaires.
(vérifié par notre rédaction)
Voici un résumé en cinq points clés de l’article sur le sujet : la transformation des zones d’activité commerciales (ZAC) en réponse aux enjeux environnementaux et aux mutations de consommation.
Défi environnemental et sociétal : Face à leur impact négatif sur l’environnement et à leur contribution à la “France moche”, les ZAC, emblématiques des périphéries urbaines depuis les années 1960, sont confrontées à un urgent besoin de transformation. Ces zones, bien que performantes économiquement, souffrent de problématiques liées à la gestion de l’eau, à la biodiversité et à l’efficacité énergétique.
Des réalités hétérogènes : Les défis varient considérablement d’une ZAC à l’autre, influencés par leur localisation et leur intégration au tissu urbain environnant. Alors que certaines sont en zones tendues et attractives, d’autres affichent de hauts taux de vacance, reflétant des réalités économiques divergentes et des besoins de réaménagement spécifiques.
Vers des espaces de vie mixtes : Le futur des ZAC s’oriente vers la création de quartiers de vie mixtes, combinant commerces, services et logements. Cette vision implique une redéfinition des espaces commerciaux, favorisant la proximité, la mutualisation des ressources et une meilleure intégration environnementale.
Coûts et complexités des transformations : Les projets de réaménagement sont entravés par des défis juridiques, techniques et financiers, rendant la transition vers des zones mixtes complexe et coûteuse. Les acteurs immobiliers sont encore réticents à s’engager pleinement dans cette voie, malgré une reconnaissance généralisée de la nécessité de changement.
Impact sur les enseignes commerciales : Les réseaux de franchise doivent anticiper les évolutions des ZAC, avec des implications sur la taille des surfaces de vente, la relation client et la conception de l’offre. Ces changements promettent cependant des avantages significatifs, dont une clientèle de proximité et une réduction des coûts énergétiques.
