Ouvrir une maison de retraite est un projet prometteur, porté par le vieillissement rapide de la population. En France, le manque est déjà flagrant : il faudrait ouvrir 108 000 places supplémentaires en EHPAD et assimilés d’ici à 2030. Ce type de projet demande une solide connaissance du cadre médico-social (ARS), le respect de normes de qualité strictes et un investissement important, mais il offre aussi une réelle utilité sociale.
Maison de retraite, EHPAD, EHPA… de quoi parle-t-on ?
Le secteur de l’hébergement pour personnes âgées regroupe plusieurs types d’établissements qui se distinguent principalement par le niveau de prise en charge qu’ils proposent. Il est important de comprendre cette distinction avant de se lancer, notamment pour ouvrir une maison de retraite privée.
Les principaux types d’établissements pour seniors
- Maison de retraite (ou foyer-logement / résidence autonomie – EHPA) : ce terme générique est souvent utilisé pour désigner les structures accueillant des personnes âgées autonomes ou semi-autonomes (GIR 5 et 6 sur la grille AGGIR, qui évalue le degré de dépendance). Ce sont des établissements non médicalisés, offrant des logements privatifs et des services collectifs facultatifs (restauration, animation, blanchisserie) ;
- Résidence senior (ou Résidence Services Senior – RSS) : il s’agit d’une forme plus récente d’EHPA. Les résidents sont totalement autonomes, mais bénéficient de services hôteliers et de sécurité. Ces structures se rapprochent plus de l’immobilier locatif avec services que du médico-social, bien qu’elles y soient rattachées. Elles représentent souvent un modèle pour ceux qui souhaitent ouvrir une maison de retraite familiale ou une petite structure ;
- EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) : c’est la structure la plus courante pour les personnes âgées dépendantes (GIR 1 à 4). C’est un établissement médicalisé qui propose un accompagnement global : hébergement, restauration, blanchisserie, et surtout des soins médicaux et d’aide à la vie quotidienne assurés par une équipe pluridisciplinaire (médecin coordonnateur, infirmiers, aides-soignants, psychologue…). L’ouverture d’un EHPAD est la démarche la plus lourde et la plus réglementée.
La différence entre établissements privés et publics
Il existe trois statuts juridiques pour les maisons de retraite et EHPAD :
- Publics : gérés par une collectivité territoriale ou un établissement public hospitalier. Ils sont soumis à des règles de gestion publique ;
- Privés à but non lucratif (ou associatifs) : gérés par des associations ou des fondations (Croix-Rouge, organismes mutualistes…). Leurs bénéfices sont réinvestis dans la structure ;
- Privés à but lucratif : gérés par des sociétés commerciales (SARL, SAS). Ils sont souvent appelés maison de retraite privée ou EHPAD privés et peuvent être exploités par de grands groupes (Korian, Domusvi…).
La principale distinction réside dans la gestion et le financement. Les établissements publics et associatifs sont souvent habilités à l’Aide Sociale à l’Hébergement (ASH), tandis que les établissements privés à but lucratif ont une habilitation souvent partielle ou inexistante. Le tarif des chambres peut être plus élevé dans le privé lucratif.
Comment ouvrir une maison de retraite en France ? Diplômes, budget, démarches…
L’ouverture d’un EHPAD ou d’une maison de retraite médicalisée est une procédure longue et exigeante. C’est la démarche la plus pertinente pour répondre à la demande de soins pour les personnes dépendantes.
Les étapes clés et l’étude de faisabilité
La première étape est l’étude de marché et la détermination du type de structure. L’ouverture est très réglementée et doit répondre à des besoins territoriaux définis par l’Agence Régionale de Santé (ARS) et le Conseil Départemental.
En France, l’ouverture de places d’hébergement est conditionnée à des appels à projets lancés par l’ARS et le Conseil Départemental pour combler des déficits dans une zone donnée. Il est impératif de répondre à un AAP pour obtenir l’autorisation nécessaire pour ouvrir une maison de retraite.
Votre projet doit prouver sa viabilité économique (modèle de financement, prévisions de recettes et dépenses) et sa pertinence sociale (réponse aux besoins locaux). Le budget total à prévoir pour un EHPAD de taille moyenne peut varier entre 2 et 4 millions d’euros, selon la capacité et la nature (construction neuve ou rénovation).
Le cadre réglementaire et les normes à respecter
Les maisons de retraite, et plus particulièrement les EHPAD, sont soumises à des normes très strictes, notamment :
1) Normes bâtiment (ERP – Établissement Recevant du Public)
- Accessibilité : L’ensemble des circulations, sanitaires et espaces communs est conçu dans le respect des normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite), garantissant une accessibilité totale et un confort d’usage pour tous les usagers.
- Sécurité incendie : L’ensemble du bâtiment répond aux exigences réglementaires en matière de détection incendie, d’évacuation des personnes et de résistance au feu des matériaux, garantissant un haut niveau de sécurité pour tous.
- Normes appliquées aux chambres : Les chambres simples doivent généralement avoir une superficie minimale de 16 m² (hors sanitaires), et les chambres doubles de 25 m². Chaque chambre doit être équipée d’un appel malade et d’un cabinet de toilette privatif.
2) Normes d’encadrement (personnel)
Le ratio de personnel par résident est une norme importante, souvent autour de 0,6 à 0,8 Equivalent Temps Plein (ETP) par résident en EHPAD, en fonction du niveau de dépendance moyen des accueillis. Cela inclut les soignants (aides-soignants, infirmiers, médecin coordonnateur), le personnel hôtelier (cuisine, entretien) et l’équipe administrative.
3) Démarches administratives (ARS et Conseil Départemental)
Autorisation d’exploiter
C’est l’étape la plus longue (6 à 12 mois après dépôt du dossier). Elle est délivrée par l’ARS et le Conseil Départemental après examen du projet et donne droit à un conventionnement tripartite (État, Département, Établissement), qui définit les objectifs de qualité et les modalités de financement.
Conventionnement tripartite
Ce contrat fixe la répartition des financements :
- Tarif hébergement : payé par le résident ou ses ayants droit (éventuellement aidé par l’ASH et l’APL) ;
- Tarif dépendance : payé en partie par le résident (le ticket modérateur) et le Conseil Départemental (via l’APA – Allocation Personnalisée d’Autonomie) ;
- Tarif soins : intégralement financé par l’Assurance Maladie (versé par l’ARS).
Quel diplôme faut-il pour gérer une maison de retraite ?
La direction d’un établissement médico-social requiert une qualification spécifique. Le dirigeant doit généralement posséder :
- Le CAFDES (Certificat d’Aptitude aux Fonctions de Directeur d’Établissement ou de Service d’Intervention Sociale et Médico-Sociale) : c’est la référence pour la direction d’EHPAD et d’établissements importants ;
- Ou un diplôme de niveau 7 (Bac+5) : complété par une expérience significative dans le secteur ;
- D’autres diplômes ou une expérience reconnue : cela peut suffire pour des structures plus petites (Résidence Autonomie, petites structures associatives), mais pour l’EHPAD, le CAFDES est fortement recommandé.
Le financement et budget prévisionnel
Le besoin en financement est majeur. Il couvre :
- L’achat/construction du bâtiment (le poste le plus coûteux) ;
- Les équipements comme les lits médicalisés, le matériel de cuisine, l’informatique (digitalisation obligatoire des dossiers de soins), le mobilier ;
- Le fonds de roulement initial pour couvrir les premiers mois d’activité avant d’atteindre le seuil de rentabilité.
Le financement d’un projet de maison de retraite repose sur plusieurs sources : des prêts bancaires spécialisés ou du capital-investissement pour les groupes privés, des subventions de l’ARS ou des collectivités locales dans le cadre d’appels à projets, et enfin un apport personnel important, généralement compris entre 500 000€ et 1 million d’euros, nécessaire pour obtenir la confiance des banques.
Est-il possible de créer une maison de retraite chez soi ?
L’investissement nécessaire pour ouvrir une maison de retraite ou un EHPAD est souvent prohibitif pour un particulier. Il existe cependant des concepts alternatifs qui permettent d’offrir un accueil aux personnes âgées avec un investissement bien moindre.
1) L’accueil familial des personnes âgées
L’accueil familial est une solution réglementée qui permet à un accueillant agréé par le Conseil Départemental d’héberger jusqu’à trois personnes âgées (ou personnes handicapées) à son domicile.
Le concept repose sur l’accueil d’une personne âgée, logée dans une chambre privée (9 m² minimum) qui partage la vie de la famille de l’accueillant. L’ambiance est volontairement plus chaleureuse et familiale qu’en maison de retraite traditionnelle.
Pour ouvrir une “maison de retraite à la maison” il faut obtenir un agrément du Conseil Départemental, délivré pour une durée de 5 ans. L’accueillant familial doit suivre une formation, et le logement est soumis à une vérification de conformité.
C’est une excellente option pour concrétiser le souhait d’ouvrir une maison de retraite familiale avec un faible investissement. Les coûts d’hébergement sont moins élevés pour le résident et l’accueillant perçoit une rémunération (somme des frais d’hébergement, de la rémunération du service rendu, et de l’indemnité pour sujétions particulières), souvent complétée par l’APA du résident.
2) La maison de retraite à domicile (ou colocation senior)
Cette formule met l’accent sur le maintien à domicile et la mutualisation des services. Plusieurs personnes âgées partagent une grande maison ou un appartement aménagé, formant une colocation. Elles bénéficient de la présence d’auxiliaires de vie 24h/24h et d’une coordination de soins.
l’investissement porte sur la location ou l’achat d’une grande maison et son aménagement (accessibilité, équipements de sécurité). Le modèle économique repose sur le loyer et la mutualisation des coûts des services à la personne, assurés par des prestataires extérieurs.
Cette forme de logement avec services de maintien à domicile permet d’éviter les contraintes lourdes du conventionnement ARS d’un EHPAD.
3) Les franchises spécialisées dans l’aide au vieillissement des séniors
Si créer une maison de retraite vous semble trop lourd, il existe des alternatives plus simples, comme rejoindre une franchise d’aide aux personnes âgées et au vieillissement. Ce modèle mise sur le service à la personne : le franchisé soutient les seniors dans leur maintien à domicile et veille à leur bien-être au quotidien, sans avoir à gérer une structure d’hébergement.
La Main Tendue
Agence d'aide à domicile
- Coup de cœur L'Express
- 17 implantations
- Apport: 15000€
- 7 avis
Coviva
Services d'aide à domicile pour les séniors
- Services aux personnes âgées et dépendantes
- France entière
- Apport: 20000€
- 3 avis
Papoos
Maintenir les liens sociaux
- Services aux personnes âgées et dépendantes
- 5 implantations
- Apport: 25000€
Senior Compagnie
Services d'aide à domicile sur-mesure
- Services aux personnes âgées et dépendantes
- 145 implantations
- Apport: 30000€
Les Menus Services
Livraison de repas à domicile
- Services aux personnes âgées et dépendantes
- 123 implantations en France et 1 en Suisse
- Apport: 44000€
Est-ce qu’une maison de retraite est rentable ?
Aborder la rentabilité dans le secteur médico-social, et particulièrement pour l’EHPAD, est délicat, car il s’agit avant tout d’une mission de service public. L’objectif n’est pas la maximisation des profits, mais l’atteinte d’un équilibre financier permettant d’assurer la qualité des soins et de l’hébergement.
Le modèle économique : le triptyque de financement en EHPAD
| Catégorie de financement | Source de paiement | Ce qu’il couvre / rôle | Facteur clé de rentabilité |
|---|---|---|---|
| Tarif hébergement | Résident ou proches (avec possibles aides APL/ASH) | Frais hôteliers (logement, restauration, entretien) et administratifs. | Taux d’occupation : doit être supérieur à 95% pour atteindre la rentabilité. La liberté tarifaire dans le privé non-ASH offre une marge. |
| Tarif dépendance | Résident (ticket modérateur) et Conseil Départemental (via l’APA) | L’aide et l’accompagnement dans les actes de la vie quotidienne, selon le niveau de dépendance (GIR). | Le niveau de financement est forfaitaire et dépend du GMP (GIR Moyen Pondéré) de l’établissement. |
| Tarif soins | Assurance Maladie (ARS) | La totalité des dépenses liées aux soins médicaux (salaires du personnel soignant : infirmiers, aides-soignants, médecin coordonnateur…). | Couverture des dépenses de personnel soignant, essentiel pour respecter les normes d’encadrement requises. |
Quels sont les défis de rentabilité en 2025 ?
En 2025, le secteur du grand âge connaît une rentabilité fragile :
- Augmentation des charges : les coûts de personnel (revalorisations salariales – Ségur), les charges énergétiques et le coût des denrées alimentaires augmentent la pression sur les budgets ;
- Contraintes réglementaires : le renforcement des normes d’encadrement (plus de personnel par résident) accroît la masse salariale, ce qui peut rendre de nombreux EHPAD déficitaires, surtout dans le secteur public ;
- Expérimentation de financement : l’expérimentation d’un forfait global unique pour le soin et la dépendance vise à simplifier, mais peut aussi impacter la marge de manœuvre en dépendance et soins.
