Ouvrir une entreprise de diagnostic immobilier : le guide 2025 !

L’étape du diagnostic immobilier est incontournable lors de la vente d’un bien ou de sa mise en location. Notre guide vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le métier de diagnostiqueur immobilier, quelles sont les certifications à obtenir et quelles sont les étapes clés pour ouvrir une entreprise de diagnostic immobilier rentable, seul ou au sein d’un réseau de franchise.

C’est quoi le “diagnostic immobilier” ?

Avant d’aborder les détails pratiques, il est important de comprendre ce qu’est réellement le diagnostic immobilier.

Définition de l’activité

On parle de diagnostic immobilier pour mentionner le diagnostic technique mis en place lors d’une vente immobilière ou d’une mise en location. Il permet de réaliser des contrôles techniques obligatoires sur le bien immobilier avant sa vente ou sa location.

Le diagnostiqueur immobilier est le professionnel chargé d’effectuer ces expertises. Il intervient de manière indépendante et doit être certifié par l’État par un organisme accrédité. C’est cette certification qui garantit ses compétences techniques et sa connaissance de la réglementation en vigueur. Le diagnostiqueur doit également disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

Que doit mentionner le diagnostic immobilier ?

Le diagnostic immobilier doit mentionner plusieurs informations liées au logement, et notamment la surface du bien, sa date de construction, le type de bien (maison, appartement, local commercial…), la présence ou non d’équipements électriques et de gaz depuis au moins 15 ans ou encore la zone géographique pouvant nécessiter certains diagnostics particuliers.

Le diagnostiqueur réalise ensuite différents contrôles, regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Parmi les principaux diagnostics, figurent :

• Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
• Le diagnostic amiante.
• Le diagnostic plomb (CREP).
• Les diagnostics gaz et électricité.
• L’état des risques et pollutions (ERP).
• Le diagnostic termites ou mérules selon les zones.
• Le mesurage loi Carrez ou Boutin.

Quand faire un diagnostic immobilier ?

Le dossier contenant les différents diagnostics immobiliers effectués doit être remis au plus tard lors de la signature de l’acte de vente ou au début du bail. Il est recommandé d’anticiper leur réalisation afin de respecter les délais, en veillant toutefois à effectuer en dernier les diagnostics dont la durée de validité est la plus courte, comme le diagnostic termites.

Même si la loi ne l’impose pas, disposer de tous les diagnostics dès la mise en vente est fortement conseillé. Cela rassure les acheteurs lors des visites et renforce la transparence. Enfin, faire appel à un seul diagnostiqueur permet de mutualiser les interventions et de réduire les coûts.

Comment créer une entreprise de diagnostic immobilier ?

Faut-il un diplôme pour devenir expert en diagnostic immobilier ?

Pour exercer en tant que diagnostiqueur immobilier, vous avez deux possibilités :

1. Justifier d’un diplôme équivalent à un Bac +2 dans les métiers de l’immobilier ou du bâtiment.
2. Justifier d’une expérience professionnelle d’au moins trois ans dans ces mêmes domaines (immobilier ou bâtiment).

Pour obtenir les qualifications requises, vous pouvez suivre une formation de mise à niveau, qui dure généralement entre deux et trois mois. C’est seulement sous cette condition que vous pourrez passer les certifications obligatoires.

Comment obtenir la certification obligatoire ?

Pour ouvrir une entreprise de diagnostic immobilier et exercer légalement, vous devez vous former et obtenir la certification. Le métier de diagnostiqueur immobilier est strictement réglementé par l’État, il est donc obligatoire d’obtenir une certification pour chaque type de diagnostic que vous souhaitez réaliser : DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, termites, mérules…

Ces certifications sont délivrées par des organismes accrédités par le COFRAC après réussite à des examens théoriques et pratiques. Une formation préalable est fortement recommandée, voire indispensable, pour maîtriser la réglementation, les méthodes de contrôle et l’utilisation des outils techniques. Les formations durent généralement de quelques semaines à plusieurs mois selon le nombre de diagnostics visés.

Vous devez également souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir les risques liés à votre activité et disposer d’un matériel conforme aux normes. Cette première étape est déterminante puisqu’elle garantit votre légitimité, votre crédibilité auprès des clients et votre conformité réglementaire.

Une fois certifié, le diagnostiqueur est inscrit sur les annuaires officiels de l’État, notamment ceux du ministère de la Transition écologique. Cette inscription est indispensable pour être reconnu légalement et pour inspirer confiance aux particuliers, aux agences immobilières et aux notaires.

Peut-on créer une entreprise de diagnostic immobilier sans être certifié soi-même ?

Oui, il est possible d’ouvrir une entreprise de diagnostic immobilier sans être personnellement certifié, à condition de ne pas réaliser soi-même les diagnostics. Dans ce cas, l’entreprise doit obligatoirement employer un ou plusieurs diagnostiqueurs certifiés, qui seront les seuls habilités à intervenir sur le terrain et à signer les rapports.

En tant que dirigeant, vous serez davantage concentré sur la gestion, le développement commercial et l’organisation logistique. Ce cadre réglementaire strict renforce la crédibilité du métier et sécurise le marché. Que vous soyez expert en diagnostic immobilier certifié ou dirigeant d’une structure employant des experts, le respect des certifications et des obligations légales est indispensable.

Choisir le statut juridique et créer l’entreprise

Une fois certifié, vous devez choisir le statut juridique qui vous convient, en fonction de votre projet, de votre niveau d’investissement et de vos perspectives de développement. Beaucoup de diagnostiqueurs débutent en entreprise individuelle ou en micro-entreprise, appréciées pour leur simplicité administrative.

Si votre activité évolue rapidement, vous pouvez vous tourner vers une EURL ou une SASU, offrant une meilleure protection du patrimoine personnel et une image plus professionnelle, qui inspire la sécurité et le sérieux.

Il faut ensuite procéder aux formalités de création d’entreprise :

1. Immatriculation de votre entreprise de diagnostic immobilier.
2. Choix du régime fiscal et social.
3. Ouverture d’un compte bancaire professionnel.
4. Souscription aux assurances obligatoires (RC pro et parfois assurance automobile).

Comment définir son offre de services ?

L’activité de diagnostic immobilier nécessite un investissement matériel, avec des outils professionnels spécifiques, conformes aux exigences réglementaires : télémètre laser, détecteur de plomb, appareils de mesure électrique et gaz, équipements de protection individuelle, ainsi que des logiciels certifiés pour la rédaction des rapports.

Il est ensuite essentiel de définir précisément votre offre. Certains professionnels choisissent de proposer l’ensemble des diagnostics immobiliers, tandis que d’autres se spécialisent dans certaines expertises, notamment au début de l’activité, ce qui permet de limiter les coûts et d’acquérir des compétences plus progressivement. Certaines zones imposent également des diagnostics spécifiques, notamment liés aux termites ou aux mérules, il est donc essentiel d’adapter votre offre aux besoins du territoire sur lequel vous exercez.

Vos tarifs doivent quant à eux être définis avec soin, en tenant compte des prix du marché local, des frais de déplacement et du temps nécessaire pour chaque intervention. Des packs de diagnostics sont souvent appréciés, notamment par les agences immobilières. Il est donc intéressant d’en proposer, avec des tarifs régressifs.

Enfin, votre organisation logistique est très importante. C’est ce qui vous démarquera de la concurrence, sur un marché où la réactivité et la rigueur sont essentielles. Vous devez proposer une offre claire, lisible et fiable, gérer vos différents rendez-vous et votre facturation avec précision, mais aussi respecter les délais demandés.

Développer et fidéliser sa clientèle

Le développement commercial est une étape clé pour assurer la rentabilité de votre entreprise. Les diagnostiqueurs immobiliers travaillent principalement avec des agences immobilières, notaires, administrateurs de biens, promoteurs et particuliers. Créer un réseau local solide est donc indispensable.

La visibilité passe par des outils simples mais efficaces :

• Un site internet professionnel.
• Un référencement local.
• Des avis clients.
• Une présence sur les plateformes spécialisées.

La réactivité, le respect des délais et la qualité des rapports sont déterminants pour fidéliser les prescripteurs. Il est également important d’assurer une veille réglementaire constante, car les normes évoluent régulièrement, notamment en matière de DPE. Les certifications doivent être renouvelées périodiquement, avec des audits et des formations continues.

Est-il possible d’ouvrir une entreprise de diagnostic immobilier en franchise ?

Ouvrir une entreprise de diagnostic immobilier en franchise est un excellent moyen de pérenniser votre activité. Cela vous permet d’intégrer un réseau et ainsi de profiter d’un accompagnement, d’outils mutualisés et d’une notoriété déjà établie.

Le franchisé reste maître de ses diagnostics mais il bénéficie du savoir-faire du franchiseur, de ses méthodes de travail, de ses outils et d’un accompagnement commercial et administratif.

Attention, faire partie d’un réseau de franchise immobilière ne dispense pas d’obtenir les certifications obligatoires. Le franchisé doit être personnellement certifié s’il réalise les diagnostics, ou employer un ou plusieurs diagnostiqueurs certifiés. Le franchiseur peut accompagner ses franchisés dans le choix des formations, la préparation aux examens et le suivi des renouvellements, mais il ne délivre pas la certification, qui reste indépendante et attribuée par des organismes accrédités COFRAC.

Se lancer en franchise permet souvent au franchisé de bénéficier :

• D’une formation initiale liée au métier en lui-même ou aux réglementations.
• D’outils mutualisés tels que les logiciels, la veille réglementaire ou encore le support technique.
• D’une aide au lancement d’activité, grâce au réseau d’agences et notaires du franchiseur, mais également à sa visibilité.
• D’une marque reconnue, facilitant la crédibilité locale.

La franchise permet ainsi de sécuriser le démarrage, d’éviter les erreurs de débutants et de gagner du temps sur les aspects non techniques. En contrepartie, elle implique que le franchisé verse des droits d’entrée et des redevances au franchiseur. C’est une solution particulièrement adaptée aux profils souhaitant entreprendre dans le diagnostic immobilier tout en étant accompagnés dans un environnement réglementaire exigeant.

Quelle est la rentabilité d’une entreprise de diagnostic immobilier ?

Le marché du diagnostic immobilier en France reste porteur mais exigeant. Un diagnostiqueur certifié peut facturer chaque diagnostic entre 70€ et 250€ selon le type et la surface du bien (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, termites, loi Carrez…). Un dossier complet peut atteindre entre 300€ et 450€ selon les diagnostics requis.

Voici une estimation des tarifs de chaque diagnostic :

Le chiffre d’affaires annuel d’un diagnostiqueur indépendant se situe souvent autour de 245 000€ en moyenne par an, voire plus selon la zone géographique, le portefeuille de clients (agences, notaires, particuliers) et la diversification des prestations. Pour cette estimation, on compte en moyenne 2 à 4 diagnostics par jour selon la complexité du logement, sa localisation et la logistique des rendez-vous, ce qui donne une capacité annuelle d’environ 400 à 800 diagnostics.

Pour augmenter votre rentabilité, il est conseillé d’apporter une attention particulière à la gestion de vos déplacements, d’adapter vos prix pour des diagnostics groupés et d’entretenir de bonnes relations avec les prescripteurs. En maîtrisant ces différents leviers, une entreprise de diagnostic immobilier peut atteindre une rentabilité intéressante, surtout lorsqu’elle intègre plusieurs certifications et services complémentaires.