Négocier un contrat de location équilibré et sans clause abusive est une des clés de la réussite d’une franchise. Tour d’horizon des principaux pièges à éviter.
« Le bail commercial permet au franchisé locataire de bénéficier d’un statut protecteur. Il ne peut en principe pas être évincé du bail à une échéance triennale sans paiement d’une indemnité. En contrepartie, il est fréquent que les bailleurs prévoient des obligations à la charge du preneur. Cette pratique entraîne des dérives. » Le constat de Cécile Peskine, avocate associée au sein du cabinet Linkea, résume les enjeux liés au bail commercial, mélange de protection et de complexité.
Un contrat qui préserve la franchise
Signer un bail commercial pour louer un local commercial destiné à mener une activité en franchise – restauration, vente ou services – permet de bénéficier de plusieurs avantages.
Tout d’abord, le locataire a droit au renouvellement du bail selon le principe du 3-6-9 ans, ce qui confère une certaine sécurité juridique. Il peut aussi mettre fin au bail commercial tous les trois ans à condition de prévenir le propriétaire 6 mois à l’avance par courrier avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
De son côté, le bailleur peut mettre un terme au contrat en respectant le principe du 3-6-9 ans, mais il doit verser une indemnité d’éviction au franchisé, dont le montant sera déterminé par un expert. Les conditions de cette rupture peuvent être négociées entre les parties.
Enfin, le loyer est révisé tous les 3 ans, en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC), ou selon une clause d’indexation. Élodie Bertrand-Esquel, avocate chez Beside Avocats conseille « de plafonner les futures hausses, par exemple à 10 % du montant du loyer. Cela évite les augmentations majeures, qui risquent de fragiliser l’activité. »
Les cinq clauses les plus cruciales à négocier
Avant de signer tout bail commercial, Cécile Peskine préconise de scruter cinq clauses majeures.
1. Les dispositions relatives à la prise en charge des travaux, des taxes (foncières, ordures…). Le locataire doit prendre en compte l’ensemble de ces frais qui peuvent être refacturés par le bailleur. Seules les grosses dépenses visées à l’article 606 du Code civil ne peuvent être imputées au franchisé.
2. Les clauses liées au dépôt de garantie. En règle générale, le bailleur exige que le locataire dépose 3 mois de loyers, tout en ajoutant des garanties additionnelles. Par exemple, une garantie bancaire à première demande, qui suppose que l’établissement financier paiera le bailleur en cas de défaillance du franchisé. Ce dernier veillera à ne pas trop céder sur les garanties contraignantes.
3. La clause de destination du bail commercial prévoit les activités que le locataire est autorisé à mener. « Il peut être opportun d’imposer une destination large. Sinon, le bailleur risque de refuser l’ajout d’une nouvelle offre nécessaire au développement de la franchise ou engager une discussion sur l’augmentation de la valeur locative », précise Cécile Peskine.
4. Les dispositions relatives aux nuisances. Le bail commercial a tendance à prévoir des dispositions restrictives. Attention à ce qu’elles n’empêchent pas de travailler.
5. La clause de cession du commerce s’applique lorsque le franchisé veut céder son activité. Si un droit de préemption est accordé au bailleur, ce dernier peut racheter le fonds de commerce, c’est-à-dire l’ensemble des éléments corporels (mobilier, chaises, caisses…), et incorporels (la clientèle et l’enseigne…). Cette clause risque de freiner le projet de cession, car il faut attendre les intentions du propriétaire.
Prendre un conseil avant toute signature
Compte tenu des conséquences juridiques et financières du bail commercial, mieux vaut se faire épauler. « C’est un contrat de 50 à 60 pages avec des annexes, des plans, les diagnostics techniques…, qu’il faut intégrer dans un délai d’une semaine à 10 jours », témoigne Pierre Royer, franchisé La Fabrique Cookies. Cet ancien cadre de 37 ans, spécialisé en agro-alimentaire, a consulté un agent immobilier, spécialisé dans le commerce, et un avocat pour vérifier la légalité des clauses. « C’était d’autant plus important, que mon local commercial de 30 m2 est situé dans le Vieux Lyon, une zone historique avec des restrictions sur l’usage et l’aménagement », justifie le chef d’entreprise.
Le franchiseur a également un rôle de conseil. C’est ce que souligne Arnaud Guérin, co-président de Cash Express : « Les franchisés nous transmettent leur bail. Notre rôle consiste à les aider à prêter attention aux garanties prévues et à certaines précisions liées à l’activité. » Pour Elodie Bertrand-Esquel (Beside), le soutien du réseau doit être complété par les conseils d’un avocat : « Un tiers de confiance a l’avantage d’être neutre. Il ne s’agit pas de négocier forcément chaque ligne, mais de vérifier que la situation personnelle du franchisé est compatible avec le contrat. »
Notre résumé en 5 points clés par L’Express Connect IA
(vérifié par notre rédaction)
Voici un résumé en cinq points clés de l’article sur le sujet : Ce qu’il faut savoir avant de signer un bail commercial.
Protection et statut juridique du locataire : Le bail commercial offre une sécurité grâce au droit au renouvellement tous les 3-6-9 ans et protège le locataire avec une indemnité d’éviction en cas de rupture par le bailleur.
Gestion et plafonnement du loyer : Le loyer est révisé tous les trois ans. Il est recommandé d’établir un plafond sur les hausses potentielles de loyer pour éviter une pression financière excessive.
Clauses à négocier : Certaines clauses majeures nécessitent une attention particulière. Elles sont au nombre de 5 : la prise en charge des travaux, le dépôt de garantie, la clause de destination, la dispositions relatives aux nuisances, et la clause de cession du commerce.
Importance du conseil juridique : Compte tenu des implications complexes, il est crucial de consulter des experts (avocats, agents immobiliers) pour analyser et comprendre les termes d’un contrat souvent long et dense.
Rôle du franchiseur : Le franchiseur peut apporter un accompagnement précieux en vérifiant les détails clés d’un bail commercial et en aidant les franchisés à identifier les garanties importantes et adaptations nécessaires.
