Face au marché immobilier classique à bout de souffle, un sous-marché longtemps considéré « exotique » se distingue : le viager.
Moins concurrentielle, plus stable et aux honoraires plus élevés, cette niche séduit de plus en plus de professionnels qui souhaitent diversifier leurs mandats.
C’est quoi le viager ?
Le viager est un contrat de vente immobilière où un vendeur (le crédirentier) transfère la propriété d’un bien à un acquéreur (le débitrentier), en échange du versement d’un capital initial comptant (le bouquet) et d’une rente périodique versée jusqu’au décès du vendeur.
Le vendeur a le choix de rester à son domicile, il s’agit alors d’un viager occupé (83 % des opérations) ou de le libérer, mais dans ce cas, le prix et la rente seront plus élevés pour l’acquéreur.
Ainsi, cette transaction est basée sur l’aléa : si le vendeur décède vite, l’investissement sera rentable, s’il vit longtemps, l’achat sera plus cher que prévu. Notez que l’aspect spéculatif du dispositif sur la durée de vie d’une personne a longtemps donné mauvaise presse au viager.
Pourquoi le recours au viager tend à progresser en France ?
Les données sont formelles, la population française vieillit. Et les derniers chiffres de l’INSEE le confirment : les plus de 65 ans représentent aujourd’hui 22 % de la population, une part appelée à augmenter dans les années à venir.
La génération dite des « Baby-Boomers », bien que majoritairement propriétaire de sa résidence principale (à hauteur de 70 %), fait face à de nombreux défis comme la baisse des retraites, l’inflation ou encore l’augmentation des dépenses de santé. Pour maintenir leur niveau économique, les séniors sont de plus en plus en quête de compléments de revenus.
Au même moment, les jeunes ménages peinent à accéder à la propriété. L’octroi des prêts s’est durci, les taux d’intérêt se sont envolés et les offres du marché classique sont en tension.
Le viager constitue une aubaine intergénérationnelle, surtout pour les retraités qui souhaitent vivre le plus longtemps possible dans leur domicile. Comme le souligne Vincent Gibelin, dirigeant fondateur de la franchise Univers Viager : « Le viager n’est plus une solution par défaut. Il devient une réponse rationnelle, construite et assumée à des problématiques structurelles ».
Augmentation des transactions viagères
Le marché du viager est actuellement florissant. Selon le Baromètre du Viager 2025 publié par Univers Viager, c’est un secteur dynamique et prometteur, surtout pour les entrepreneurs qui souhaitent ouvrir une agence immobilière, en quête de diversification.
Leurs données collectées sur le terrain recensent environ 6000 transactions viagères par an, soit une croissance estimée à 25 % depuis 2020 et un rebond significatif après des années de stagnation. Plus de 90 000 séniors bénéficient de ce dispositif qui rapporte plus d’1 milliard d’euros à l’État français.
Les chiffres clés à retenir à propos du viager en France
Toujours selon Univers Viager, la valeur moyenne d’un bien en viager est de 251 773 € avec des prix plus élevés à Paris et en Île-de-France. Le bouquet moyen à la signature est de 58 431 € avec une rente mensuelle de 554 € en moyenne.
Concernant les biens, 66 % sont des maisons, contre 34 % d’appartements et 83 % des ventes sont des biens occupés.
Quel est l’intérêt du viager pour le vendeur ?
En moyenne, le vendeur est âgé de 77 ans. Le viager, grâce à la rente mensuelle, permet de compléter sa retraite mais présente aussi d’autres intérêts de nature :
- Fiscal : Un abattement important est appliqué sur la rente selon l’âge du vendeur au moment de la mise en vente. Par exemple, il est de 30 % à partir de 70 ans, donc plus avantageux qu’un loyer classique. La taxe foncière et les gros travaux passent à la charge de l’acquéreur selon l’acte.
- Patrimonial : Une structuration possible à « deux têtes » garantit le versement de la rente jusqu’au décès du dernier survivant du couple (50 % des vendeurs sont en couple).
- Juridique : En cas de défaut de paiement de l’acquéreur, une clause résolutoire permet au vendeur de récupérer son bien tout en conservant les sommes déjà perçues.
- Sentimentale : Le vendeur peut occuper son habitation jusqu’à son décès s’il a opté pour un viager occupé.
Univers Viager
Transaction Viager Solidaire Humain
- Agence immobilière
- 14 implantations
- Apport: 10000 €
- 10 avis
Quel est l’intérêt pour les acquéreurs ?
De leur côté, les acquéreurs présentent un profil plus jeune (45 ans en moyenne) avec 70 % de couples – souvent primo-accédants – qui optent pour des biens situés dans leur département, témoignant d’un investissement dans la durée.
Le viager leur fait bénéficier d’un levier patrimonial puissant : une acquisition à décote significative (40 à 60 %) sans crédit bancaire massif, avec un effet de levier sur la pleine valeur vénale et des charges locatives externalisées. De plus, dans certains cas, la rente est déductible fiscalement.
L’acquéreur peut ainsi diversifier son patrimoine sans mobiliser trop de liquidités d’un coup et peut potentiellement faire un investissement très rentable si le vendeur décède vite.
Quel est l’intérêt de devenir agent immobilier spécialisé dans le viager ?
Pour un agent, choisir de se lancer dans une franchise d’agence immobilière spécialisée dans le viager comporte de nombreux avantages.
Tout d’abord, c’est un marché en pleine croissance – contrairement au marché classique – qui offre de meilleures commissions (8 à 10 % du prix total, contre 5 % en immobilier classique) et des honoraires sécurisés, car calculés sur la valeur vénale.
De plus, sans attente de financement, le viager réduit la dépendance aux banques. Les transactions sont plus rapides, plus axées sur le conseil et l’accompagnement et donc plus humaines. L’agent monte en compétence et devient un véritable conseiller patrimonial qui peut fidéliser plus facilement sa clientèle grâce au bouche-à-oreille, populaire chez les séniors.
« Plus le viager se développe, plus il nécessite expertise, éthique et transparence. C’est à cette condition qu’il pourra continuer à jouer pleinement son rôle économique et social » conclut Vincent Gibelin dont le chiffre d’affaires a bondi de 55 % en 2025, confirmant la croissance exponentielle de ce secteur.
