Augmentation des taux de crédit, frilosité des banques… le marché de l’immobilier connaît quelques turbulences. Franchises de construction de maisons individuelles, réseaux qui tirent leur épingle du jeu… on fait le point sur les tendances du marché immobilier 2023 avec Jean-Baptiste Corbeau, fondateur et dirigeant de La Foncière du Château, Maisons Archi’Design, de Lofts & Villas et Les Domaines Naturels. Entretien.
Comment se porte le marché immobilier en ce moment ?
Jean-Baptiste Corbeau : globalement, les transactions ont baissé en volume de 30 à 50% sur les six derniers mois. A cela plusieurs explications. Évidemment, l’augmentation des taux d’intérêt des crédits immobiliers pèse dans la balance. Et puis, les banques ont également durci les conditions d’octroi de ces crédits. Notamment, en révisant à la hausse les demandes d’apport personnel. Un investissement peut vite demander 20 à 30% d’apport personnel contre 0 à 10% auparavant. A mon sens, il y a au moins 30% des dossiers de demande de prêt qui seraient passés auparavant et qui aujourd’hui sont rejetés. Une autre explication pour cette baisse des transactions est à chercher du côté des courtiers. Certaines banques ont décidé d’arrêter de travailler avec ces intermédiaires pour internaliser complètement la production de crédit. Enfin, il y a aussi une forme d’auto-censure des acheteurs. A force de voir des gens de leur entourage se voir refuser des crédits, les acquéreurs potentiels n’osent parfois plus se lancer dans un achat immobilier, convaincus qu’ils essuieront également une fin de non-recevoir de leur banquier.
Cette situation est-elle similaire à Paris et en région parisienne ?
Jean-Baptiste Corbeau : à Paris et en première couronne, le marché reste stable. En revanche, on assiste à une chute de la grande périphérie. Par exemple dans les Yvelines ou encore dans l’Essonne. Et puis, tout ne se vend plus aussi facilement. Il y a un an, une maison avec de grosses rénovations partait en trois mois avec une décote de 5 à 10%. Désormais, le marché s’est rationalisé. Les acquéreurs demandent à déduire le coût des travaux à venir du prix d’achat. La mitoyenneté provoque également une sérieuse décote.
Quid du marché de la construction de maisons individuelles neuves ?
Jean-Baptiste Corbeau : la refonte du prêt à taux zéro qui va être réorienté vers le marché de la rénovation et le neuf collectif risque de signer la disparition du nombre de constructeurs de maisons individuelles. A nous d’accompagner au mieux les clients candidats à ce type d’accession sur le long terme notamment via des outils de CRM ou des process bien rodés. Les forces des réseaux de franchise spécialisés dans la construction de maisons individuelles, ce sont justement leurs capacités à se transformer rapidement et à processer les choses. Ainsi, ils vont plus vite et ratent moins de choses.
Est-il toujours opportun pour un candidat à la franchise de se lancer sur cette activité de construction de maisons individuelles ?
Jean-Baptiste Corbeau : oui mais il devrait à mon sens viser les zones à plus de 3500 euros le mètre carré. Sinon, la rentabilité de son affaire risque d’être compliquée à atteindre. De plus, mieux vaut se concentrer sur le milieu/haut de gamme que sur les maisons basiques. En ce moment, les réseaux de franchise de construction de maisons individuelles ne sont pas dans une dynamique d’ouvertures d’agences car les candidats à la franchise ont besoin de garanties particulières. Or, les assureurs attendent de voir comment le marché va évoluer avant de s’engager à leurs côtés.
Sur le marché de la construction de maisons individuelles, y a-t-il des créneaux qui résistent mieux que d’autres ?
Jean-Baptiste Corbeau : oui les créneaux « premium ». Par exemple, les maisons en bois sont un créneau haut de gamme qui résiste car il adresse des clients plus fortunés qui rencontrent moins de difficultés pour financer leur investissement. La vente de studios de jardin tient également le choc et séduit notamment les particuliers investisseurs. On bâtit rapidement ses biens et la rentabilité est bien meilleure que dans un appartement en colocation par exemple. Les projets de rénovation, d’extension et d’aménagement d’extérieurs ont également le vent en poupe. Je pense aux aménagements d’allées, de jardins mais aussi à l’installation et l’entretien de piscine.
