Il mercato retail italiano ha attratto 3,8 miliardi di euro di investimenti nel 2025, con un balzo del +46% rispetto all’anno precedente, confermandosi la prima asset class immobiliare del Paese. Per le reti in franchising, questi numeri non sono solo una statistica: retail park, centri commerciali e negozi di prossimità crescono tutti, e con loro si moltiplicano le location disponibili per i nuovi affiliati.
È quanto emerge dalla tredicesima edizione del Real Estate Data Hub, il rapporto sul mercato immobiliare italiano realizzato dal Centro Studi RE/MAX Italia e dall’Ufficio Studi RYZE, pubblicato il 23 giugno 2026. Il documento fotografa un settore retail tornato al centro delle strategie degli investitori, con performance record nell’ultimo anno e un primo trimestre 2026 che conferma lo slancio.
3,8 miliardi nel retail: l’asset class più dinamica del mercato immobiliare italiano
Dopo aver chiuso il 2025 con investimenti complessivi pari a circa 13 miliardi di euro sull’intero mercato immobiliare italiano, il retail si distingue come il comparto più vivace. Gli 3,8 miliardi investiti nel segmento rappresentano il +46 % rispetto all’anno precedente, un dato che segna il ritorno del retail al vertice delle preferenze degli investitori istituzionali.
Il primo trimestre 2026 conferma lo slancio: la domanda si concentra su asset di grandi dimensioni, con bacini d’utenza solidi e contratti di locazione di lungo periodo. Un contesto che favorisce i brand con reti strutturate e presenza capillare, ovvero proprio il profilo tipico di molte reti in franchising.
Retail park e outlet attraggono l’80% degli investimenti: terreno fertile per le reti affiliate
A trainare il mercato è soprattutto il segmento Out-of-Town (OOT), che concentra circa l’80% del volume complessivo degli investimenti. Outlet village e retail park mostrano KPI solidi e tassi di vacancy minimi, segnale di una domanda retail stabile da parte dei brand. Due operazioni da sole rappresentano il 45% del totale investito: l’acquisizione di Scalo Milano Outlet & More da parte di VIA Outlets a gennaio 2026, e il deal sul Waterfront Mall di Genova.
Per le reti attive nel settore della ristorazione in franchising, nell’abbigliamento o nei servizi, questi format rappresentano punti di ingresso privilegiati: bacini d’utenza ampi, flussi garantiti e operatori sempre più orientati a partnership di lungo periodo con i brand.
Circa 550 aperture nette in cinque anni: la prossimità torna al centro
Il periodo 2021-2025 ha visto crescere retail park, high street e negozi di prossimità con un saldo netto di circa 550 aperture. Un dato che riflette una tendenza strutturale: i consumatori tornano a preferire punti vendita accessibili, integrati nel tessuto urbano e capaci di offrire un’esperienza di acquisto quotidiana.
Per le reti in franchising orientate al commercio locale, si tratta di un segnale chiaro. I format di prossimità, dalla ristorazione rapida in franchising ai servizi alla persona fino alla GDO di vicinato, trovano in questa tendenza una conferma della solidità del modello affiliativo su scala di quartiere.
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Sette nuovi centri commerciali entro il 2028: le location del franchising di domani
Il comparto dei centri commerciali supera oggi le 1.000 strutture attive in Italia, con un tasso di vacancy compreso tra il 3% e l’8%, segnale di un equilibrio raggiunto tra domanda e offerta. La pipeline futura prevede 7 nuovi centri commerciali entro il 2028, tra cui Galleria Porta Vittoria a Milano e Milanord a Cinisello Balsamo, a cui si aggiungono diversi interventi di riqualificazione.
Per i candidati all’affiliazione che valutano una location in un centro commerciale, queste aperture rappresentano opportunità concrete da monitorare. I centri commerciali restano il canale preferito dal 68% dei retailer, e i nuovi sviluppi tendono ad attrarre brand con format collaudati e capacità di generare traffico, profilo che corrisponde a pieno a molte reti in franchising attive oggi sul mercato italiano.
