Vous avez un projet d’entreprise en tête ? Que ce soit l’ouverture d’un restaurant, l’installation d’un bureau pour votre cabinet, ou le lancement d’une boutique, le choix de votre espace de travail est une étape capitale. Mais avant de vous lancer dans cette aventure, il est nécessaire de bien cerner ce qu’est réellement un local commercial et de comprendre les règles qui l’encadrent.
Qu’est-ce qui définit exactement un local commercial ? Quelles sont ses caractéristiques particulières ? Et surtout, quels sont les critères à prendre en compte pour faire le bon choix ?
Qu’est-ce qu’un local à usage commercial ?
Un local commercial est un espace clos destiné principalement aux activités commerciales, artisanales ou industrielles. Il peut prendre diverses formes : entrepôt, café, bureau, centre commercial, boutique ou espace de soins. Ces locaux peuvent être loués ou achetés selon les besoins de l’entreprise.
En tant qu’Établissement Recevant du Public (ERP), un local commercial doit respecter des normes spécifiques. Cela inclut des règles de sécurité incendie, d’hygiène et d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Par exemple, l’installation de toilettes adaptées, de rampes d’accès ou de portes plus larges peut être nécessaire.
La location d’un local commercial est régie par un bail commercial, qui diffère du bail d’habitation. Ce type de contrat offre une plus grande flexibilité pour gérer et développer les activités de l’entreprise. Une fois le bail signé, le propriétaire ne peut pas interférer dans le développement de l’activité commerciale. Le bail commercial, qui inclut le droit au bail et le loyer, lie le bailleur et le locataire généralement pour une durée de 9 ans.
Quelle est la différence entre local commercial, local professionnel et local d’activité ?
Il arrive souvent de confondre un local commercial, un local professionnel et un local d’activité, alors qu’ils désignent des types d’espaces bien distincts. Le choix du local dépend de la nature de votre activité, de vos besoins spécifiques, et des règles en vigueur. En général, un local professionnel est conçu pour des services ou des activités de bureau, tandis qu’un local commercial est destiné à des activités impliquant un public plus large. Voici les principales différences entre ces types de locaux.
Le local commercial : réglementé par les baux commerciaux, appelés aussi « bail 3-6-9 »
Type d’activités : agriculture, artisanat, industrie, commerce.
- Bail : bail commercial (dit « bail 3-6-9 ») régi par le Code du commerce
- Durée du contrat : 9 ans
Exemples d’activités : salle de sport, pharmacie, fleuriste, épicerie, banque, librairie.
Préavis : le locataire peut résilier le bail tous les trois ans, avec un préavis de 6 mois.
Révision du loyer : tous les 3 ans, selon l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Renouvellement du bail : renouvellement automatique à la fin du contrat, sauf en cas de désaccord du propriétaire pour des raisons spécifiques.
Les locaux commerciaux sont généralement situés dans des endroits stratégiques à fort passage, comme en centre-ville, dans un centre commercial ou un marché couvert.
Le local professionnel : réglementé par le bail professionnel
Type d’activités : professions libérales (réglementées ou non), sous le régime des BNC (bénéfices non commerciaux).
- Bail : bail professionnel
- Durée du contrat : 6 ans
Exemples d’activités : formateur, comptable, médecin, avocat, infirmier, coach.
Préavis : résiliation à tout moment, avec un préavis de 6 mois.
Révision du loyer : tous les 3 ou 4 ans, selon l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Renouvellement du bail : renouvellement automatique, sauf opposition justifiée du propriétaire. La résiliation est plus facile que pour un bail commercial.
Le choix de l’emplacement du local professionnel est clé. Il doit correspondre aux besoins de l’activité, que ce soit en centre-ville, dans un quartier d’affaires ou dans une zone dédiée aux entreprises.
Le local d’activité : également sous bail professionnel
Type d’activités : distribution, stockage, réparation, production.
- Bail : bail professionnel.
- Durée du contrat : 6 ans.
Exemples d’activités : imprimerie, entrepôt, garage, atelier de fabrication.
Révision du loyer : tous les 3 ou 4 ans, selon l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Renouvellement du bail : renouvellement automatique à la fin du bail, sauf opposition justifiée du propriétaire.
Le local d’activité, souvent de grande taille, se situe généralement en périphérie dans des zones industrielles ou commerciales, offrant de vastes espaces adaptés aux besoins de stockage ou de production.
Comment savoir si un local est commercial ?
La classification d’un local est déterminée lors de sa construction, conformément au code de la construction et de l’habitation. On distingue deux catégories principales : l’usage d’habitation et l’usage autre que l’habitation.
Il est possible de modifier l’usage d’un local, par exemple de transformer un logement en local commercial ou inversement. Cependant, ce changement implique plusieurs démarches administratives, notamment le paiement d’une compensation ou l’obtention d’une autorisation auprès de la mairie.
Pour vérifier le statut commercial d’un local, vous disposez de plusieurs options :
- Contacter la mairie de votre commune pour obtenir une attestation officielle.
- Examiner les documents liés aux travaux de changement d’usage, s’ils ont eu lieu.
- Consulter les documents d’acquisition du bien immobilier, tels que l’acte de vente, le bail ou le permis de construire.
- Vérifier directement le permis de construire, qui indique l’usage prévu du local.
Ces démarches vous permettront de confirmer le statut exact du local et d’éviter d’éventuels problèmes légaux ou administratifs liés à son utilisation.
Sur quels critères se baser pour sélectionner un local commercial à louer ?
L’acquisition d’un local commercial est une étape clé pour tout entrepreneur. Que vous passiez par une agence immobilière ou non, il est judicieux de suivre une démarche structurée pour faire le bon choix.
Commencez par définir votre budget et vos besoins. Déterminez le montant que vous pouvez allouer à l’achat ou à la location du local. Si vous envisagez l’achat, renseignez-vous sur l’ancienneté du bien et estimez les coûts d’éventuels travaux.
Le choix d’un emplacement stratégique est déterminant pour le succès de votre commerce. Réfléchissez à la commune d’implantation, puis affinez votre recherche en fonction de votre clientèle cible et de la nature de votre activité. Prenez en compte des facteurs comme la présence d’un parking, la proximité des axes fréquentés, la visibilité de l’enseigne et la cartographie de la concurrence.
Lors de la location, examinez attentivement le contrat. Lisez chaque clause avec soin et n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un notaire ou d’un expert en immobilier en cas de doute. Notez que certaines locations peuvent impliquer le paiement d’un pas de porte ou d’un droit au bail.
Si le local fait partie d’une copropriété, informez-vous sur les règles en vigueur. Assurez-vous que l’exercice de votre activité y est autorisé.
Enfin, vérifiez que le local respecte les normes et réglementations applicables aux Établissements Recevant du Public (ERP), notamment en matière de sécurité et d’accessibilité pour les personnes en situation de handicap.
À combien s’élève le prix des locaux commerciaux ?
Les agences professionnelles offrent un réel avantage aux propriétaires et bailleurs pour déterminer la valeur précise de leur bien. En combinant son expertise d’évaluation avec les données concrètes du marché, l’agent immobilier peut fournir une estimation fiable au bailleur.
Plusieurs éléments influencent le loyer d’un local commercial :
- La catégorie du local (entrepôt, showroom, terrain, etc.)
- La nature des activités exercées
- Ses caractéristiques spécifiques
- Les dimensions de l’espace
- Son emplacement géographique
Par exemple, un local situé dans un quartier animé et passant coûtera généralement plus cher qu’un autre en périphérie ou dans une zone moins fréquentée.
