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Pour lancer son activité commerciale et rejoindre une franchise en gérant un fonds de commerce, l’entrepreneur devra trouver l’emplacement stratégique idéal. Le bail commercial est un contrat entre le bailleur et le locataire. Grâce à ce document, il est possible d’investir et d’exploiter un lieu en location selon les articles L.145-1 du Code de commerce.
La différence entre un bail professionnel et un bail commercial est que le premier ne concerne aucune activité commerciale, agricole et artisanale. Il s’adresse davantage aux professions libérales, réglementées et non réglementées. Quelles sont les conditions du contrat de bail commercial ? Celui-ci doit être lié à la location d’un local commercial pour la gestion d’un fonds de commerce. Pour que le document puisse être mis en application et qu’il bénéficie du statut de bail commercial, le locataire (entrepreneur) doit être immatriculé au Répertoire des métiers ou au Registre du Commerce et des Sociétés. Si le local n’est pas affecté à une activité commerciale, il faudra faire une demande de changement d’affectation, à moins qu’il ne soit désigné comme « tous commerces ».
Les baux commerciaux peuvent prendre trois formes distinctes. Il y a d’abord le bail verbal qui n’engage pas les parties sur des preuves concrètes, ce qui peut poser problème. Il y a le bail sous seing privé qui est établi par les parties sans qu’un notaire ne soit présent. Cependant, il renfermera toutes les clauses d’un contrat classique. Le dernier modèle de bail commercial est authentifié par un notaire. Il est obligatoire pour les baux d’une durée minimale de 12 ans.
Les avantages du bail commercial pour le bailleur sont avant tout d’ordre de stabilité locative puisque le contrat est conduit pour un minimum de 9 ans. Cette sécurité assure au propriétaire une certaine rentabilité. En dehors de circonstances exceptionnelles, la résiliation ne peut intervenir que tous les trois ans. Le bailleur est aussi protégé puisqu’il peut reprendre le local commercial sous quelques conditions comprenant le défaut de paiement ou l’absence de dépôt de garantie ainsi que d’assurance.
Pour le locataire, le contrat de bail commercial va surtout favoriser le développement d’une activité commerciale dans un emplacement stratégique réglementé et répondant à toutes les normes. Le principal atout étant l’impossibilité pour le bailleur d’imposer une révision du loyer de manière injustifiée. La clause de renouvellement est encadrée par des conditions spécifiques stipulant le montant pour l’indemnité d’éviction.
De plus, le locataire obtient des informations clés sur le local commercial dont un état des lieux avant l’entrée dans les locaux, rendu obligatoire par la loi Pinel de 2014. Un état des risques technologiques et naturels ainsi qu’un document informatif sur la répartition des taxes, charges et impôts entre locataire et bailleur doivent être fournis.
Bien que la durée minimale d’un contrat de bail commercial soit de 9 ans, la résiliation de la location peut avoir lieu après 3 ans avec un délai de 6 mois. Cette notion est résumée sous le bail 3-6-9. Lorsque le locataire souhaite mettre fin à son bail commercial et céder le fonds de commerce, il devra justifier sa décision auprès du propriétaire. Cependant, si les deux parties s’accordent sur la fin du bail pour des motifs légitimes, celui-ci peut être terminé. La clause résolutoire et le manquement aux obligations de la part du propriétaire ou de l’entrepreneur peuvent conduire à la résiliation du bail commercial.
Après la première période de 9 ans, le locataire a droit au renouvellement du bail commercial. Elle peut être initiée par le bailleur avec un congé signifié par acte d’huissier 6 mois à l’avance. Le renouvellement peut aussi venir de l’entrepreneur 6 mois avant la date de fin de contrat, et à tout moment après celle-ci. Il est possible d’effectuer la demande par lettre recommandée. Quant à la cession du bail commercial, elle englobe l’ensemble des éléments composant le fonds de commerce. Le bailleur peut aussi refuser le droit au bail s’il est cédé seul.
(vérifié par notre rédaction)
Voici un résumé en cinq points clés de l’article sur le sujet : Comprendre les termes du bail commercial.
Distinction entre bail professionnel et bail commercial : Le bail commercial est spécifiquement conçu pour la gestion d’un fonds de commerce et requiert que le locataire soit immatriculé au Répertoire des Métiers ou au Registre du Commerce et des Sociétés. En cas de non-conformité de l’activité, une demande de changement d’affectation peut être nécessaire, sauf si le local est désigné comme « tous commerces ».
Types de baux commerciaux : Il existe trois formes de baux commerciaux : le bail verbal, qui manque de preuves concrètes; le bail sous seing privé, établi sans notaire mais contenant toutes les clauses essentielles; et le bail authentifié par un notaire, obligatoire pour les baux d’une durée minimale de 12 ans.
Avantages et durée du bail commercial : Le bail commercial offre une stabilité locative avec une durée minimale de 9 ans, bénéficiant tant au bailleur pour la rentabilité qu’au locataire pour le développement de son activité dans un emplacement stratégique. Il protège le locataire contre les révisions injustifiées du loyer et encadre strictement les conditions de renouvellement et d’indemnité d’éviction.
Informations obligatoires fournies au locataire : En vertu de la loi Pinel de 2014, un état des lieux doit être fourni avant l’entrée dans les locaux, ainsi qu’un état des risques technologiques, naturels, et un document informatif sur la répartition des charges et taxes. Ces informations aident à établir la transparence entre le bailleur et le locataire.
Renouvellement et résiliation du bail : Le bail commercial permet une résiliation après 3 ans avec un préavis de 6 mois, sous certaines conditions. Pour le renouvellement après 9 ans, soit le bailleur, soit le locataire, peut initier la procédure. La cession du bail commercial doit inclure tous les éléments du fonds de commerce, et le bailleur a des droits spécifiques si le bail est cédé seul.
