Cession/reprise : tout savoir sur le bail commercial

Lorsqu’un franchisé cède son fonds de commerce, cela inclut aussi son bail commercial, c’est-à-dire le contrat de location qui le lie au propriétaire de son local commercial. Il s’agit d’un des aspects un peu techniques de la transaction dont il est nécessaire de connaître les tenants et les aboutissants pour ne pas faire d’erreur.

Dans le cadre de la cession/reprise d’une franchise, le bail commercial représente une part importante de la transaction. D’une part parce que l’emplacement du local est un point clé du bon fonctionnement de l’affaire, et d’autre part parce que sa transmission implique une personne tierce, à savoir le propriétaire du local en question.

Vente d’un bail commercial et d’un fonds de commerce, comment ça fonctionne ?

Tout d’abord, il est essentiel de bien faire la différence entre fonds de commerce et bail commercial, qui sont deux éléments bien distincts.

En effet, le bail commercial fait partie intégrante du fonds de commerce : dans le cadre d’une cession de franchise, c’est bien le fonds de commerce qui est cédé, comprenant l’enseigne, les équipements et stocks, la clientèle, les créances et le droit au bail. Dans l’acte de vente seront donc précisées les caractéristiques du bail commercial.

Avec la reprise de ce droit au bail, le cessionnaire reprend au cédant la jouissance du local, l’obligation de payer le loyer, et l’exécution des conditions de location. Pour le bailleur, le contrat se poursuit ainsi avec un nouveau locataire.

Que contient le bail commercial ?

Lors de la signature d’un bail commercial, il existe cinq clauses principales à vérifier :

• La durée du bail : de 9 ans au minimum et de 12 au maximum, le bail peut néanmoins être résilié à la fin de la période triennale (bail dit 3/6/9). Il est important dans ce cadre de discuter des modalités de résiliation et de renouvellement du bail commercial.
• La destination des locaux, qui liste l’ensemble des activités qu’il est possible d’exercer ou non au sein du local loué.
• Les clauses financières, fixant notamment le montant du loyer, mais aussi l’existence ou non d’un pas-de-porte, ou droit d’entrée, et l’éventuelle application d’un déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.
• Les clauses fixant la répartition des charges et travaux entre le locataire et le bailleur.
• Les clauses relatives à la cession du bail commercial.

Le bailleur peut-il s’opposer à la cession du bail commercial ?

Pour le bailleur, il est possible de s’opposer à la cession du bail commercial seul : dans la majeure partie des cas, des clauses spécifiques dans le contrat de bail commercial stipulent d’ailleurs noir sur blanc que ce type de transmission est interdit.

Mais dans le cadre d’une cession du fonds de commerce, d’une fusion, d’une scission, d’un apport partiel d’actifs, ou de la transmission universelle du patrimoine, le bailleur ne pourra pas s’opposer à la cession.

Néanmoins, celle-ci peut être soumise à certaines conditions, et l’intervention du bailleur est toujours nécessaire, même si la clause prévoyant cette intervention du bailleur à l’acte de cession de fonds de commerce ne saurait être interprétée comme un droit de regard de sa part sur le profil des candidats à la cession.

Les clauses restrictives du bail commercial

Plusieurs clauses restrictives peuvent venir ralentir, annuler ou apporter des nuances dans la cession de baux commerciaux :

• La clause d’agrément : le propriétaire peut refuser la cession du droit au bail s’il a une raison valable à opposer à cette cession. Il existe trois raisons principales à faire valoir : un cessionnaire insolvable, une cession déguisée du droit au bail en cession de fonds de commerce, et un achat en vue d’exercer une activité non autorisée par le bail.
• La clause de participation ou d’intervention du bailleur à l’acte : moins contraignante que la clause d’agrément, elle permet au bailleur d’être présent lors de la cession.
• La clause de solidarité ou clause de garantie solidaire : le locataire cédant se trouve solidairement tenu au règlement des loyers et des charges par le futur locataire, dans la limite de trois ans pour les baux conclus ou renouvelés à compter de la loi Pinel. Les baux antérieurs ne sont pas concernés et peuvent prévoir une limite supérieure.
• La clause de préemption : lorsque la cession du fonds de commerce se déroule dans une zone spécifique appelée périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, la mairie peut exercer son droit de préemption. Cela signifie qu’elle dispose d’une priorité pour acquérir le droit au bail.

Calculer le prix de cession du droit au bail

Le prix de cession du bail commercial intègre donc le prix de vente global du fonds de commerce, et plusieurs éléments aident le cédant à déterminer son montant. Il faut d’abord noter que ce dernier n’a aucun rapport avec le chiffre d’affaires réalisé par le commerce. En revanche, le calcul fait intervenir à la fois une estimation du différentiel entre le loyer proposé par le bail et les loyers en cours dans la zone, la qualité de l’emplacement, le potentiel du local, les charges ou encore la durée restante du bail.

Souvent, le calcul réalisé est le suivant : prenons l’exemple d’un bail 3/6/9 à 25 000 € par an, qui a été renouvelé il y a deux ans. Il reste donc sept ans à courir. Si le prix du marché est plutôt de 40 000 € par an, la valeur du droit au bail serait donc de 40 000 – 25 000 = 15 000 à multiplier par 7, soit 105 000 €. Mais dans les faits, le montant est libre, et donc négociable : il ne faut pas hésiter à se faire accompagner pour connaître le juste prix de vente.

Pour conclure, afin de mener à bien la transaction et de ne pas risquer son annulation, il est essentiel de vérifier que la cession se fait dans les règles établies par le bail, et que toutes les formalités administratives liées sont bien réalisées, telles que l’état des lieux ou l’enregistrement de l’acte de cession du droit au bail auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de situation du bien.