Les activités autorisées, les modalités de cession, la révision du montant du loyer, la répartition des charges, les annexes du contrat… Avant toute signature de bail, il est primordial d’inspecter l’ensemble des modalités le constituant et de négocier certaines clauses.
Si la qualité de l’implantation est cruciale pour un franchisé, le bail commercial est aussi un déterminant de la réussite et de la viabilité du point de vente. Avant de signer tout contrat, il est primordial pour le locataire de scruter l’ensemble des modalités afin d’éviter certains pièges. Il faut être en premier lieu attentif aux activités qui sont prévues et autorisées par le bail commercial. Ce dernier doit en effet définir le type d’activité qui peut être pratiqué au sein du local. Ce point est primordial car certaines activités peuvent être interdites ou encadrées, notamment lorsqu’un local est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble ou au sein d’une copropriété. Par ailleurs, plus la liste d’activités spécifiée est large, plus le commerçant aura la possibilité de céder facilement son bail.
À l’inverse, plus le champ de la destination est limité (par exemple une location à usage de la petite restauration), plus il sera limité dans l’exercice de sa profession. En fonction de son activité, un franchisé a tout intérêt à challenger le bailleur sur le règlement de copropriété pour l’interroger, par exemple, sur la gestion des déchets ou le droit d’apposer son enseigne sur la façade. Un restaurateur peut, par exemple, veiller à ce que le règlement autorise les extractions, la vente à emporter et s’assurer qu’il n’y ait pas de litige en cours. « Le locataire doit être intransigeant sur les clauses de destination. Il faut aussi porter une attention particulière à la description du local et vérifier notamment que le bail commercial mentionne l’ensemble des locaux qui auront été présentés lors de la visite comme une cave, un local annexe, une réserve », conseille Alexandra Guidicelli, avocate au sein du cabinet Linkea.
Analyser les conditions de sortie lors de la résiliation du bail et la révision du loyer
Comprendre les conditions de sortie du bail commercial est tout aussi important que les termes d’entrée avant la location du local commercial. Il faut avoir en tête les règles relatives à la fin du bail commercial et réaliser une lecture attentive de la clause relative aux modalités de résiliation anticipée prévue par le bail commercial. Ces détails doivent être pris en compte, tout comme la clause de cession. Un bail peut valablement prévoir les modalités de la cession, notamment l’obligation d’informer le bailleur à l’avance, ou exiger par souci de sécurité juridique que la cession se fasse par acte notarié. « Ce dernier point peut être négocié », souligne l’avocate.
Autre clause d’importance : le loyer. Il peut y avoir une faculté de négociation avec les bailleurs. « Si ce n’est pas par rapport au montant, cela peut être les modalités de règlement. Le loyer peut être réglé de façon trimestrielle ou mensuelle. Attention, la majorité des baux prévoit également une clause de révision annuelle qu’il conviendra de lire attentivement », prévient l’avocate.
Négocier les charges qui ne sont pas au frais du locataire lors des baux commerciaux
Avant de conclure le bail commercial, un franchisé doit prendre le temps de vérifier la répartition des charges du bailleur. Celle-ci doit être définie avant la signature, et clairement notifiée sur le document. La législation prévoit notamment que la taxe foncière, la taxe additionnelle d’enlèvement d’ordures ménagères ainsi que la taxe de balayage soient répercutées sur le locataire. La contribution économique territoriale (CET), les impôts dédiés à l’usage de l’immeuble tout comme les honoraires liés à la gestion des loyers sont en revanche supportés par le bailleur. « Il n’est pas rare que les bailleurs cherchent à répercuter sur les locataires certains frais relatifs à l’entretien du local commercial, de l’immeuble et des travaux. Il faut donc négocier ce qui n’est pas nécessairement à la charge du locataire », conseille l’avocate. Certains contrats insèrent par ailleurs des clauses pénales à défaut de paiement du loyer, qui sont très souvent assez élevées et pénalisantes. « S’il est difficile de négocier le principe, le montant peut être revu », prévient Alexandra Guidicelli.
Dernier point d’attention : il est primordial que le locataire s’attarde sur les annexes du contrat mises en oeuvre, qui précisent notamment l’inventaire des charges, le diagnostic de performance énergétique, le descriptif des travaux réalisés sur les trois précédentes années et les trois prochaines années. « C’est un très bon indicatif. On peut négocier davantage le loyer si l’immeuble va être ravalé », alerte Alexandra Guidicelli.
Notre résumé en 5 points clés par L’Express Connect IA
(vérifié par notre rédaction)
Voici un résumé en cinq points clés de l’article sur le sujet : les considérations essentielles avant de signer un bail commercial.
Sélection de l’emplacement : Le choix de l’emplacement est crucial pour le succès d’un point de vente. Il est essentiel pour le locataire de s’assurer que le bail commercial définit clairement l’activité commerciale autorisée, en tenant compte des règles, notamment pour éviter des limitations futures, telles que l’interdiction de certaines activités commerciales par le bailleur.
Compréhension des conditions de sortie : Avant de signer, il est impératif que le locataire examine les modalités de résiliation anticipée du bail commercial, ainsi que les conditions de cession. La négociation de ces clauses peut s’avérer décisive pour garantir une flexibilité dans la gestion future de l’entreprise.
Révision du loyer : Les conditions de paiement, y compris la fréquence du loyer (mensuel ou trimestriel), doivent être clairement établies par le bailleur. Le locataire doit également lire attentivement la clause de révision annuelle qui pourrait modifier le montant du loyer.
Négociation des charges : La répartition des charges doit être définie avec le bailleur avant la signature et clairement inscrite dans le contrat pour les deux parties. Les franchisés doivent veiller à ce que certaines charges, comme la taxe foncière et d’autres frais d’entretien, ne soient pas injustement transférées à eux.
Importance des annexes du contrat : L’examen des annexes est crucial pour le locataire, car elles contiennent des informations sur les charges, les diagnostics de performance énergétique, et les travaux réalisés. Ces éléments peuvent aider à négocier le loyer avec le bailleur et à bien comprendre les engagements associés au type du bail commercial.
