En 2024, le marché immobilier français a enregistré seulement 780 000 transactions de logements anciens sur 12 mois, soit une baisse de près de 17 % par rapport à fin septembre 2023. Ce niveau historiquement bas n’a jamais été observé depuis 2015. Malgré un contexte difficile, la demande pour des conseils professionnels et sécurisés, via une agence, reste forte. La création d’une agence immobilière répond à une attente claire : accompagner acheteurs, vendeurs, bailleurs et investisseurs dans des étapes de plus en plus complexes et réglementées. Faut-il privilégier une agence indépendante, ou en franchise ?
Ouvrir son agence immobilière : quel projet lancer ?
L’immobilier est un secteur vaste et les modèles d’agences varient selon les besoins du marché et les spécialisations choisies. Avant d’ouvrir une agence immobilière, il est essentiel de définir clairement le concept.
Parmi les types d’agences à créer, on retrouve :
- Les agences généralistes : qui proposent des services de vente, location et gestion locative ;
- Les agences spécialisées dans l’immobilier de luxe : concentrées sur les biens haut de gamme ;
- Les agences de viager, un marché de niche mais porteur avec le vieillissement de la population ;
- Les agences orientées vers les professionnels : pour l’achat, la vente ou la location de bureaux, locaux commerciaux ou entrepôts ;
- Les agences 100 % digitales : sans vitrine physique, qui misent sur les outils en ligne pour réduire les coûts.
Le concept choisi influence directement votre implantation, vos compétences, vos outils et votre clientèle cible.
Découvrez nos opportunités de reprise d’agences immobilières clés en main et donnez un nouvel élan à votre projet !
Créer une agence immobilière seul ou via un réseau de franchise : les avantages et inconvénients
Les porteurs de projet hésitent généralement entre ouvrir une agence immobilière indépendante ou rejoindre un réseau de franchise. Chaque solution a ses avantages et ses limites, à évaluer en fonction de votre profil, de votre expérience et de vos objectifs de développement.
Ouvrir une agence immobilière en franchise
Parmi les réseaux d’agences immobilières en franchise les plus connus en France, on retrouve :
Guy Hoquet
Agence immobilière
- Coup de cœur L'Express
- 520 implantations
- Apport: 30000€
ERA immobilier
Réseau d'agents immobilier
- Agence immobilière
- 425 Implantations
- Apport: 40000€
Orpi
Coopérative immobilière
- Commerce Associé
- 1350 implantations
- Apport: 50000€
Laforêt
Agence immobilière
- Agence immobilière
- 720 implantations
- Apport: 60000€
Voici d’autres réseaux d’agences immobilières en franchise qui pourraient vous intéresser :
Univers Viager
Transaction Viager Solidaire Humain
- Agence immobilière
- 14 implantations
- Apport: 10000€
- 3 avis
Hoquet Business
Réseau national en immobilier d'entreprise
- Coup de cœur L'Express
- 11 implantations
- Apport: 80000€
CITYLIFE
Franchise d'agences immobilières
- Agence immobilière
- 10 implantations
- Apport: 50000€
Pulp Immobilier
Agence immobilière
- Agence immobilière
- 22 implantations
- Apport: 15000€
- 1 avis
Door-In
Syndicat de copropriété
- Jeunes Réseaux
- 1 implantation
- Apport: 5000€
123 Webimmo.com
Agence immobilière
- Agence immobilière
- 90 implantations
- Apport: 15000€
- 29 avis
Les avantages de l’agence immobilière en franchise
- Notoriété immédiate : la marque est déjà connue du grand public, ce qui facilite l’acquisition de clients dès l’ouverture ;
- Accompagnement à la création : les têtes de réseau proposent une formation initiale, une assistance juridique et des outils informatiques éprouvés ;
- Accès à des portails d’annonces privilégiés : certains réseaux bénéficient de partenariats exclusifs avec des plateformes comme SeLoger ou Bien’ici ;
- Réassurance pour les clients : intégrer un réseau reconnu inspire confiance, en particulier dans les zones concurrentielles.
Les inconvénients de la franchise pour une agence immobilière
- Droits d’entrée souvent élevés : ils varient généralement de 5 000 à 30 000€, selon la notoriété du réseau et les services proposés ;
- Redevances mensuelles sur chiffre d’affaires : ces frais fixes ou variables représentent souvent 4 à 8% du chiffre d’affaires hors taxes ;
- Moins de liberté dans la communication et les outils : le respect de la charte graphique, des méthodes de travail ou des logiciels imposés peut limiter votre marge de manœuvre.
Créer une agence immobilière indépendante
En France, la majorité des agences immobilières sont indépendantes (environ 70%). Celles-ci sont généralement portées par d’anciens agents expérimentés.
Les points forts d’une agence immobilière indépendante
- Plus grande autonomie : vous êtes libre de vos choix stratégiques, de vos méthodes de travail et de votre image de marque ;
- Positionnement libre : vous pouvez vous différencier par un concept original, une spécialisation (luxe, rural, immobilier d’entreprise) ou une approche digitale innovante ;
- Pas de redevances à payer : vous conservez l’intégralité de vos marges et décidez de vos investissements.
Agence immobilière indépendante : les points faibles
- Moins de visibilité au démarrage : il faudra souvent plusieurs mois pour construire votre notoriété locale sans le soutien d’un nom connu ;
- Développement plus long : la prospection, la constitution d’un portefeuille et la fidélisation client demandent plus d’efforts ;
- Charge mentale plus importante : vous devez tout gérer seul (juridique, marketing, comptabilité), ce qui peut être lourd sans expérience.
Quelles sont les étapes pour ouvrir une agence immobilière ?
Étape 1 : Définir le concept et le positionnement de l’agence
Souhaitez-vous une agence classique ou innovante ? En centre-ville ou dans une zone rurale ? Multiservice ou spécialisée ? Cette réflexion est primordiale avant d’ouvrir son agence immobilière.
Étape 2 : Réaliser une étude de marché
Une étude de marché approfondie permet d’évaluer la viabilité du projet, en comprenant le fonctionnement du marché local et en identifiant les leviers de succès. L’étude doit couvrir plusieurs aspects :
- Analyse de la demande locale : identifiez les besoins en logement ou en transactions (achat, vente, location) dans la zone ciblée. Y a-t-il une forte demande de biens à louer ? Le marché est-il tendu pour l’achat ? Quel type de clientèle est le plus présent (étudiants, familles, retraités, investisseurs…) ? ;
- État de la concurrence : recensez les agences immobilières déjà implantées dans le secteur, leur positionnement (haut de gamme, familial, gestion locative…), leur ancienneté et leur notoriété. Observez leurs points forts et leurs faiblesses ;
- Étude des prix pratiqués : comparez les commissions d’agence, les frais de gestion locative, ainsi que les prix moyens de vente ou de location dans votre zone. Cela permet de définir une grille tarifaire cohérente et compétitive ;
- Opportunités de différenciation : réfléchissez aux services ou aux approches qui pourraient vous démarquer (visites virtuelles, suivi digitalisé des dossiers, horaires élargis, spécialisation dans l’immobilier éco-responsable…).
Étape 3 : Rédiger un business plan précis
Le business plan permet de démontrer la viabilité de votre projet et d’obtenir des financements. Il doit inclure :
- Prévisions financières : budget prévisionnel, estimation du chiffre d’affaires, rentabilité attendue ;
- Plan marketing : stratégie pour vous faire connaître (publicité locale, site internet, réseaux sociaux) ;
- Besoins en personnel : nombre de collaborateurs nécessaires, profils recherchés, organisation du travail ;
- Modèle économique : sources de revenus (transactions, gestion locative, services complémentaires) et positionnement sur le marché.
Étape 4 : Choisir un statut juridique
EI, EURL, SARL, SAS… Le choix du statut juridique pour votre agence immo dépend de votre profil, du nombre d’associés et de votre projet à long terme.
| Statut juridique | Avantages | Inconvénients / Limites | Adapté à une agence immobilière ? |
|---|---|---|---|
| SAS | Souplesse de fonctionnement, responsabilité limitée, bonne protection sociale du dirigeant (assimilé salarié) | Charges sociales plus élevées, formalisme de création | Oui (souvent recommandé) |
| SARL | Encadrement clair, responsabilité limitée, charges sociales modérées (gérant majoritaire = TNS) | Moins de souplesse que la SAS | Oui |
| EI / EIRL | Simplicité administrative, fiscalité sur le revenu | Peu de protection du patrimoine, moins crédible, limitations de croissance | Oui (plutôt en début d’activité) |
| Micro-entreprise | Ultra simplifié, charges sociales allégées | Carte T inaccessible, plafonds de CA, pas adapté à la profession | Non |
Étape 5 : Trouver un local professionnel
L’emplacement de votre agence immobilière est stratégique pour attirer et rassurer vos clients. Privilégiez un emplacement visible, avec vitrine sur rue, idéalement situé en centre-ville ou dans un quartier commerçant. L’accessibilité (stationnement, transports en commun) est également un critère important. Un local accueillant et bien situé renforce votre crédibilité dès le premier contact.
Trouvez des centaines d’annonces de locaux pro dispo partout en France !
Étape 6 : Acheter les outils nécessaires
Pour bien démarrer, vous devrez investir dans des outils professionnels adaptés :
- Logiciels de gestion immobilière : CRM, diffusion d’annonces, signature électronique ;
- Matériel informatique : ordinateurs, imprimante, téléphones ;
- Mobilier de bureau : pour accueillir vos clients dans de bonnes conditions.
Des équipements performants facilitent l’organisation, la communication et la réactivité de votre agence immo.
Étape 7 : Obtenir la carte professionnelle immobilière
Sans carte professionnelle, il est impossible d’exercer le métier d’agent immobilier. Celle-ci est délivrée par la CCI une fois les conditions légales remplies (voir plus bas).
Étape 8 : Mettre en place votre stratégie de communication
Une stratégie de communication efficace est essentielle pour faire connaître son agence immobilière. Créez un site web professionnel, soyez actif sur les réseaux sociaux, optimisez votre référencement local (Google, annuaires, avis clients), et mettez en place des actions de prospection terrain (flyers, boîtage, partenariats locaux). La visibilité est indispensable pour attirer les premiers clients.
Combien ça coûte de créer une agence immo de A à Z ? Exemple de calcul de budget
Vous vous demandez combien faut-il pour ouvrir une agence immobilière ? Voici un exemple de budget pour une agence indépendante de taille moyenne :
| Poste de dépense | Montant estimé |
|---|---|
| Création de la société + carte T | 1 500€ |
| Droit au bail et aménagement | 15 000€ |
| Logiciels professionnels | 4 000€ |
| Communication de lancement | 5 000€ |
| Matériel informatique et mobilier | 6 000€ |
| Trésorerie de départ (6 mois) | 20 000€ |
| Total estimé | 51 500€ |
Notons qu’en franchise, il faudra ajouter les droits d’entrée (ou frais initiaux, entre 10 000 et 30 000€) et les redevances mensuelles (de 700€ à 2 500€, selon le niveau d’activité de l’agence immobilière).
Quel budget pour ouvrir une agence immobilière ?
Pour ouvrir une agence immobilière, il faut un budget initial généralement compris entre 50 000 et 150 000 euros, incluant le dépôt de garantie pour le local, l’aménagement, les frais de communication, les logiciels professionnels et les premiers salaires. En franchise, il faut ajouter les droits d’entrée (10 000 à 30 000€) et des redevances mensuelles (5 à 10% du chiffre d’affaires). Le coût varie selon la localisation et la taille de l’agence.
Quel diplôme faut-il pour ouvrir une agence immobilière ?
Pour exercer l’activité d’agent immobilier, il est obligatoire d’obtenir la carte professionnelle “T” (T pour Transaction). Pour cela, vous devez répondre à l’une des conditions suivantes :
- Avoir un diplôme Bac+2 en droit, économie ou immobilier ;
- Justifier de 3 ans d’expérience dans une agence en tant que cadre (ou 10 ans sans statut cadre) ;
- Être titulaire d’un diplôme reconnu par l’État comme équivalent.
En résumé, même s’il n’existe pas de diplôme unique obligatoire, un diplôme pour ouvrir une agence immobilière est fortement recommandé pour justifier de vos compétences.
La carte professionnelle “T” est délivrée par la CCI pour une durée de 3 ans, renouvelable avec preuve de formation continue (14 h/an ou 42 h/3 ans).
Autres obligations pour ouvrir une agence immobilière :
- Avoir une assurance responsabilité civile professionnelle ;
- Obtenir une garantie financière si vous manipulez des fonds ;
- Avoir un casier judiciaire vierge.
Se lancer dans l’immobilier avec sa propre agence, c’est rentable ?
Une agence immobilière se finance principalement grâce aux commissions sur les ventes et les locations. Alors, comment ouvrir sa propre agence immobilière et est-ce vraiment rentable ? Voici les taux courants :
- Vente : 4 à 8% du prix du bien (souvent partagé avec l’autre agence) ;
- Location : environ un mois de loyer ;
- Gestion locative : 5 à 10% des loyers encaissés.
Exemple concret de la rentabilité d’une agence immobilière :
Si votre agence réalise 3 ventes par mois à 250 000€ avec une commission de 5%, cela représente 37 500€ de chiffre d’affaires mensuel.
La rentabilité dépend de nombreux facteurs : localisation, compétences commerciales, qualité du portefeuille, stratégie digitale… Avec une bonne organisation, un positionnement clair et une stratégie efficace, ouvrir son agence immobilière peut devenir très rentable dès la deuxième année d’activité.
Quel est le salaire moyen d’un agent immobilier ?
Le salaire moyen d’un agent immobilier en France se situe généralement entre 24 000 et 40 000 euros brut annuels, mais peut varier fortement selon l’expérience, la zone géographique et le mode de rémunération (fixe, commissions ou mixte). Les agents débutants touchent souvent un salaire plus bas, tandis que les agents performants ou spécialisés peuvent dépasser les 60 000 euros grâce aux commissions.
