La location-gérance (ou gérance libre) est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce (le bailleur) concède à une personne (le locataire-gérant) le droit d’exploiter librement ce fonds à ses risques et périls, en contrepartie du paiement d’une redevance.
Les conditions à remplir pour être locataire-gérant
L’accès au statut de locataire-gérant est encadré par des obligations légales précises visant à garantir son autonomie juridique et commerciale.
Obligations administratives et juridiques
Le locataire-gérant exploite le fonds de commerce en tant qu’entrepreneur indépendant. À ce titre, il doit répondre aux critères de capacité et de compatibilité nécessaires à l’exercice d’une activité commerciale.
Ses principales obligations sont les suivantes :
- L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Registre National des Entreprises (RNE) est obligatoire. Elle doit intervenir au plus tard dans les 15 jours suivant le début de l’activité.
- La qualité de locataire-gérant doit être explicitement mentionnée sur tous les documents commerciaux et papiers d’affaires (factures, bons de commande, tarifs et documents publicitaires etc.).
Responsabilités comptables et gestion
Contrairement à un simple mandataire, le locataire-gérant agit à ses risques et périls. Il est tenu de tenir sa propre comptabilité. Il assume la responsabilité de la gestion courante et des résultats financiers de l’exploitation.
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Restaurant Burgers, Bagels, Salades & Coffee Shop
- Restauration rapide (Fast-Food)
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Les conditions que doit remplir le bailleur
Le propriétaire d’un fonds de commerce qui souhaite en confier l’exploitation à un tiers doit se soumettre à plusieurs obligations légales et administratives avant la signature du contrat.
La fin de l’obligation d’exploitation préalable
Depuis 2019, la législation a été assouplie. Le propriétaire n’est plus tenu d’avoir exploité le fonds lui-même pendant deux ans avant de le mettre en location-gérance. Il peut désormais conclure ce contrat immédiatement après l’acquisition ou la création du fonds.
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Les autorisations préalables obligatoires
Avant d’engager la procédure, le bailleur doit vérifier deux points essentiels :
- Si le bailleur est locataire des murs (titulaire d’un bail commercial), il doit obtenir l’autorisation écrite du propriétaire de l’immeuble, sauf si le bail initial l’autorise explicitement.
- Si le conjoint du bailleur participe activement à l’exploitation du fonds, son accord est légalement requis pour valider l’opération.
Le changement de statut du bailleur
Dès lors qu’il confie la gestion de son fonds, le bailleur cesse d’accomplir des actes de commerce. Il perd par conséquent son statut de commerçant et doit demander sa radiation du RCS et du RNE.
La période de solidarité financière et fiscale
Le bailleur reste étroitement lié aux résultats du locataire-gérant durant les premiers temps du contrat :
- Tant que le contrat de location-gérance n’a pas été publié dans un support d’annonces légales, le propriétaire demeure solidairement responsable des dettes d’exploitation contractées par le locataire. Cette solidarité exclut toutefois les dettes strictement personnelles ou délictuelles du gérant.
- Jusqu’à la publication du contrat, le bailleur est également responsable du paiement des impôts directs liés à l’activité (Impôt sur le revenu ou les sociétés, CFE etc.). À noter que la TVA, étant un impôt indirect, n’entre pas dans ce périmètre de solidarité.
Le contrat de location-gérance
Les obligations réciproques des parties
Le locataire-gérant doit pérenniser le fonds par une exploitation continue, l’entretien des actifs et le respect de l’activité initiale. Par exemple, si le fonds est attachée à une activité de restauration, le gérant devra donc exercer une activité de restauration. Toute modification exige un accord écrit du propriétaire. Le gérant est par ailleurs tenu au paiement régulier des redevances.
De son côté, le bailleur fournit un outil clé en main avec les éléments nécessaires à l’exploitation (enseigne, matériel, licences, stocks), il répond des vices cachés et garantit la conformité du fonds aux normes de sécurité et d’hygiène.
Contenu du contrat de location-gérance
Compte tenu de sa complexité technique, le recours à un expert (avocat ou notaire) est vivement préconisé pour acter les points suivants :
- L’identité et l’origine : État civil des parties et historique du fonds (création, rachat).
- La description du fonds : Inventaire des actifs, situation locative (murs) et conformité aux normes (hygiène, sécurité).
- La durée : Modalités de temps et conditions de renouvellement.
- Le volet opérationnel : Contrats de travail transférés, accords fournisseurs et obligations réciproques.
- Le cadre financier : Montant et révision de la redevance, dépôt de garantie et frais d’enregistrement.
- Les clauses de protection : Non-concurrence, interdiction de sous-location et conditions de résiliation.
- L’issue du contrat : Détail des formalités et conséquences lors de la restitution du fonds.
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Durée et publicité du contrat de location-gérance
Qu’il soit à durée indéterminée ou annuelle renouvelable, le contrat impose une publication au JAL sous 15 jours. Cette étape est vitale : elle met fin à la solidarité financière du bailleur pour les dettes d’exploitation et ouvre un délai de 3 mois aux créanciers pour exiger le remboursement de leurs créances s’ils estiment la gérance risquée.
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Le paiement de la redevance dans la location-gérance
Le droit d’exploiter le fonds est concédé en contrepartie d’une redevance.
Comment est fixée la redevance
Librement fixé lors de la signature, le montant de la redevance peut être versé mensuellement ou trimestriellement. Si une clause d’indexation est prévue, une révision peut être sollicitée par lettre recommandée selon l’évolution de l’indice de référence choisi.
Les différents mode de calcul
La redevance offre une flexibilité totale en s’articulant autour de trois modèles : un montant fixe immuable, un pourcentage variable indexé sur les résultats (chiffre d’affaires ou bénéfices), ou une formule hybride combinant les deux.
La fiscalité de la redevance
Le traitement fiscal diffère selon le rôle de chaque partie :
- Pour le bailleur : Les sommes perçues sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La redevance est assujettie à la TVA au taux de 20 %, que le propriétaire peut répercuter sur le locataire si le contrat le stipule.
- Pour le locataire-gérant : La redevance constitue une charge d’exploitation classique. Elle est donc intégralement déductible de son bénéfice imposable.
Comment se rémunère le locataire-gérant ?
Le locataire-gérant n’est pas rémunéré par le bailleur. Sa rémunération correspond au bénéfice net dégagé par l’entreprise une fois que toutes les charges (loyers, factures fournisseurs, salaires, impôts et redevances) ont été acquittées.
La fin du contrat de location-gérance
Le terme du contrat, qu’il soit prévu ou prématuré, déclenche une série d’obligations légales et de transferts de responsabilité.
Les causes de rupture
La rupture du contrat survient au terme du CDD (sans droit au renouvellement) ou par résiliation d’un CDI moyennant préavis (généralement 3 mois).
Elle peut également résulter d’un manquement contractuel, du décès ou de l’incapacité du gérant. À noter qu’une procédure collective n’entraîne pas la résiliation automatique du contrat.
Les conséquences au départ du locataire
La fin du contrat impose la restitution du fonds sans indemnité d’éviction, même si la clientèle a progressé (hors travaux validés par le bailleur).
Les contrats des salariés sont automatiquement transférés au propriétaire de fonds et les dettes d’exploitation deviennent immédiatement exigibles.
Le gérant doit publier un avis au JAL sous 15 jours et se radier du RCS/RNE sous un mois.
S’il retrouve sa liberté d’entreprendre, le locataire-gérant reste tenu par une obligation de non-concurrence déloyale et ne peut utiliser des méthodes détournées pour capter la clientèle du fonds qu’il vient de quitter.
Différence entre location gérance et franchise
Dans le cadre d’une franchise, le franchisé est propriétaire de son fonds de commerce et transmet un savoir-faire, une marque et une assistance. Dans la location-gérance, le gérant n’est pas propriétaire du fonds de commerce. Il le loue au bailleur. Dans ce modèle commercial, la transmission du savoir-faire et l’assistance ne sont pas obligatoires.
Dans la location gérance, le locataire-gérant ne bénéficie pas ailleurs pas de la valorisation du fonds de commerce, due à son activité.
