Esta entrevista, facilitada por fuentes oficiales de Adif a L’Express Franchise, ofrece una visión detallada sobre cómo se gestionan los espacios comerciales en las estaciones de tren de España. La entidad explica su estrategia para atraer franquicias, los sectores que mejor funcionan, el proceso de adjudicación y cómo evolucionará la oferta comercial en los próximos años.
¿Qué es Adif? Diferencia con Renfe
Adif (Administrador de Infraestructuras Ferroviarias) es la entidad pública española encargada de gestionar las infraestructuras de trenes, como las vías, estaciones, catenarias y sistemas de señalización. Al igual que Adif, Renfe, con la que se la suele confundir, también es una entidad pública del Estado. Mientras que Renfe opera los servicios ferroviarios, Adif gestiona las infraestructuras, como lo son las estaciones donde abren locales comerciales. Es decir, Renfe hace uso de la red ferroviaria, como pueden hacerlo otras entidades como Ouigo o Iryo, con la diferencia de que esta es la pública nacional, propiedad del Estado.
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preguntas a adif
¿Cuántas estaciones de tren en España cuentan con locales comerciales?
Adif: Actualmente la oferta comercial se concentra en 128 estaciones, de las que 40 son de Adif Alta Velocidad y 88 de Adif, lo que representa una superficie bruta alquilable total de más de 182.000 m2.
¿Cuál es la estrategia de Adif para fomentar la presencia de franquicias o comercios en sus estaciones?
Adif: Tenemos como objetivo que las estaciones sean auténticas hubs de movilidad y además dispongan de espacios comerciales atractivos y de valor, tanto para los viajeros como para la ciudadanía.
Cabe destacar los siguientes aspectos, que motivan a los operadores comerciales a participar en los procesos de comercialización y a manifestar interés por tener presencia en las estaciones:
– Volumen de clientes potenciales: el elevado número de usuarios de las estaciones así como su ubicación en lugares céntricos de las ciudades, constituye un elemento clave para atraer a operadores comerciales a las estaciones.
– Diversificación de la oferta comercial: se busca incorporar operadores que aporten valor añadido con una oferta variada y competitiva, adaptada tanto a las necesidades del cliente ferroviario como del entorno urbano.
– Optimización de espacios y experiencia del usuario: se diseñan áreas comerciales que mejoren la comodidad y experiencia del usuario, integrando tanto locales de restauración como de retail.
¿Qué sectores o marcas suelen tener mejor rendimiento en las estaciones de tren?
Adif: En las estaciones de tren, los sectores que suelen tener mejor rendimiento son aquellos que responden a las necesidades inmediatas del viajero y complementan su experiencia. Entre ellos destacan:
– Restauración, especialmente cafeterías, bocadillerías y alimentación rápida, por su alta demanda durante los tiempos de espera.
– Retail de conveniencia, como prensa, libros, productos de viaje y artículos básicos, que cubren compras rápidas y de última hora.
– Servicios orientados al viajero, incluyendo alquiler de vehículos, cambio de moneda y tiendas de tecnología.
En definitiva, los negocios que combinan rapidez, accesibilidad y calidad son los que mejor se adaptan al entorno dinámico de las estaciones.
No obstante, es preciso analizar en detalle la viabilidad de otras actividades según la estación, puesto que existen otros sectores o líneas de negocio que podrían representar un valor añadido al poder atraer no sólo a viajeros y usuarios de la estación, sino también a ciudadanos del entorno, que acudiesen a la estación interesados por el propio local, como un destino en sí mismo.
¿Qué tipo de marcas que franquician hay en estaciones de tren?
Si cogemos como ejemplo la estación de Salamanca, podemos encontrar importantes redes de franquicias de comida rápida como Burger King, KFC, la franquicia Rodilla o 100 Montaditos. También de ropa deportiva como Décimas o una tienda de alimentación Carrefour. Otro ejemplo, en la estación de tren de Vigo hay otra franquicia de supermercados, Alcampo, pero la visión, la belleza y el sector de la ropa también tienen presencia con General Optica, Yves Rocher o Mango, entre otras. En la de Málaga, Nails Factory o la franquicia Phone House, son solo algunas de ellas.
¿Adif prioriza alguna categoría comercial a la hora de adjudicar espacios?
Adif: Realizamos un estudio del mix comercial óptimo de cada estación. A partir de este análisis, se determinan las actividades que se van a licitar, pero no necesariamente de manera cerrada, esto es, si se comercializa un local de restauración puede dejarse abierto el concepto gastronómico a criterio del licitador.
Si bien es preciso dar una serie de servicios básicos a los viajeros y usuarios de la estación, se analizan todas las líneas de negocio posibles o en las que pueda haber operadores interesados en su prestación, de manera que también se valoren otros conceptos de negocio, fruto de la propia evolución del mercado.
¿Cómo es el proceso para que una franquicia pueda instalarse en una estación?
Adif: El arrendamiento de los locales y espacios comerciales en las estaciones se adjudica mediante una licitación pública, garantizando los principios de publicidad, transparencia y concurrencia. Sin embargo, la ley permite la adjudicación directa en casos excepcionales, como puede ser la falta de concurrencia o ausencia de demanda para el espacio o actividad concreta, siempre que dicha circunstancia esté perfectamente justificada.
Las franquicias interesadas podrán presentarse a las licitaciones que se publiquen en la web de Adif.
¿Cuáles son las condiciones medias de los contratos de explotación comercial?
Adif: Actualmente, las condiciones, en líneas generales, son las siguientes:
– Vigencia: 7-10 años de contrato de arrendamiento a riesgo y ventura del operador. Si hay acuerdo de ambas partes para la prórroga, de conformidad con la normativa vigente aplicable, podría ser -como máximo- por el 50 % del tiempo de vigencia del contrato.
– Rentas consistentes en una Renta Variable con una Renta Mínima Garantizada. Este mecanismo de renta permite que el contrato se autoequilibre y que sea win-win arrendador-arrendatario.
¿Adif ofrece algún tipo de apoyo o asesoramiento a las marcas que se instalan por primera vez en una estación?
Adif: No disponemos de un servicio específico de asesoramiento para nuevas marcas. Sin embargo, la Dirección de Explotación Comercial de Adif está disponible para brindar el apoyo necesario y proponer mejoras que contribuyan tanto a la calidad del servicio como a los resultados del negocio del arrendatario.
Para ello, Adif también lleva a cabo semestralmente un estudio basado en la técnica del mystery shopper, mediante el que se realizan visitas de evaluación a los establecimientos cuyos resultados se proporcionan a los arrendatarios, para que dispongan de información para mejorar la calidad del servicio y optimizar la experiencia del cliente.
¿Qué volumen de tráfico de viajeros manejan las estaciones con mayor número de locales comerciales?
Adif: Las estaciones con mayores flujos cuentan con entre 30 y 50 millones de viajeros anuales. Concretamente, las estaciones Insignia como Madrid Puerta de Atocha Almudena Grandes, Madrid Chamartín Clara Campoamor y Barcelona Sants, cerraron el año 2024, en conjunto, con más de 121 millones de viajeros.
Durante el primer semestre de 2025, el número de viajeros en dichas estaciones Insignia ha sido un 3 % superior al primer semestre de 2024.
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¿Hay planes para incrementar los espacios comerciales o remodelar zonas destinadas a tiendas en los próximos años?
Adif: Actualmente se están remodelando las principales estaciones de viajeros, lo que -en la mayoría de los casos- conlleva la remodelación de los espacios comerciales existentes e incluso la creación de otros espacios comerciales, por lo que en los próximos años asistiremos a un impactante cambio tanto en las estaciones como en sus entornos.
¿Adif mantiene colaboraciones o acuerdos con asociaciones de franquicias o entidades del sector ‘retail’?
Adif: Adif es socio de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC) desde 1995. Esta Asociación reúne a profesionales, empresas e instituciones [McDonald’s, Mango, Eroski, Restalia o llaollao, son algunas de las marcas o grupos que franquician que forman parte de sus socios] cuya actividad está directamente relacionada con el sector de los centros comerciales y su principal objetivo es desarrollar actividades destinadas a enriquecer conocimientos, fomentar las relaciones y representar los intereses del sector.
¿En qué ciudades o estaciones prevén mayor crecimiento de la oferta comercial en los próximos años?
Adif: Las grandes estaciones seguirán concentrando la mayor demanda por parte de los operadores, ya que ofrecen un alto volumen de viajeros y un modelo operativo consolidado que garantiza buenos resultados.
No obstante, también existen importantes oportunidades en estaciones de menor tamaño, especialmente aquellas situadas en zonas urbanas o de influencia directa. En muchos casos, estas estaciones pueden albergar negocios que no están presentes en la población, como cines, gimnasios, espacios de coworking, hoteles o residencias. La implantación de conceptos atractivos no solo aporta valor añadido a la estación, sino que también contribuye al desarrollo económico y social del entorno.
¿Cómo imagina Adif las estaciones de tren del futuro en términos de oferta comercial?
Adif: Las estaciones del futuro estarán orientadas a ofrecer una experiencia integral al viajero y al ciudadano, con espacios comerciales modernos, variados y adaptados a las nuevas tendencias.
Invitamos a las marcas interesadas a contactar con Adif mediante el correo buzondireccionexplotacioncomercial@adif.es para consultar por aquellas estaciones que sean de su interés.
