Avec une baisse en volume de 20 à 25 % des transactions en 2023, le marché de l’immobilier est en panne. Les réseaux du secteur ne cachent pas les difficultés. Ils ont multiplié les actions pour préserver l’activité des agences franchisées et attendent, avec prudence, un retour à des jours meilleurs.
Depuis deux ans, le marché de l’immobilier accuse un sérieux coup de frein, mettant à mal de nombreux acteurs du secteur. En cause, la flambée des taux d’intérêt qui sont passés de 1 % à plus de 4 % en 18 mois et qui ont fait perdre aux acheteurs 20 % de pouvoir d’achat immobilier. Mais pas seulement !
Les obligations de rénovation énergétique appliquées aux propriétaires et aux bailleurs, doublées du manque de production de logements neufs et de l’inflation en général, ont mis un coup d’arrêt brutal aux transactions. « Vendeurs et acquéreurs se sont éloignés du marché avec comme conséquence directe une baisse des volumes de ventes comprise entre 20 et 25 % au niveau national » mentionne Yann Jéhanno, président de Laforêt. Alors qu’en 2021, le nombre de d’investissements immobiliers avait atteint un taux historique de 1,2 million, il frôle aujourd’hui les 800 000. « Les années post-covid de 2020 et 2021 ont été anormalement exceptionnelles. L’effet dopage est bel et bien terminé. Nous sommes revenus à une situation proche des années 2012 et à un réajustement des prix » analyse de son côté Jacques Daboudet, président de 123 Webimmo.
Tendance de l’immobilier en 2024 : la fin de la fête a sonné
Dans ce contexte, les réseaux n’ont pas été épargnés même si, globalement, ils ont mieux résisté que les indépendants. Chez Era Immobilier, le chiffre d’affaires 2023 s’est rétracté de 15 %. Chez Laforêt, le recul est quasi identique. « Nous affichons un recul de l’activité de 16 %, ce qui est en deçà de la moyenne nationale. Si certains multi-franchisés ont réduit la voilure en mettant en veille une ou plusieurs autres de leurs agences, nous avons ouvert une quarantaine d’agences l’année dernière, et deux en janvier », indique Yann Jéhanno de Laforêt.
Quant à 123 Webimmo, le réseau reconnaît que plusieurs franchisés « retraitables » ont avancé leurs dates de départ en retraite et qu’une vingtaine d’agents commerciaux ont quitté l’enseigne. « Ce n’est pas la première crise que nous traversons, il y en a eu d’autres en 2008 et en 2012. C’est la force et l’avantage de la franchise, nous savons accompagner les franchisés pendant les périodes difficiles » note Jacques Daboudet.
Formations à tous les étages
Les franchiseurs ont tous renforcé la formation des franchisés, à la fois pour les rassurer mais aussi pour les sensibiliser aux nouvelles donnes du marché. « Nous sommes dans un marché d’acquéreurs, il faut les capter, les fidéliser, ce qui est très nouveau et suppose de nouvelles méthodes d’approche. Nous avons créé des formations régionales, les FAST, dispensées par 21 présidents élus par les franchisés. Ils interviennent localement pour coller aux réalités de chaque territoire » explique Eric Allouche, directeur exécutif d’Era Immobilier.
Dans la même logique, Laforêt a de son côté lancé « Le code de bonne conduite des clients », centré sur le savoir-être plutôt que sur le savoir-faire des agents immobiliers. 4 800 collaborateurs du réseau l’ont suivi. « En mars dernier, nous avons organisé à Juan les Pins une Université pour tous les franchisés afin de les inviter à travailler sur la fidélisation clients et sur la mobilisation des équipes. Fabien Galthié, l’entraîneur de Rugby, est intervenu pour les sensibiliser au management d’équipe », détaille Yann Jéhanno qui a également renforcé son équipe d’animation, la faisant passer de 11 à 16 animateurs régionaux.
Pour maintenir la confiance et la relation de proximité avec les franchisés, 123 Webimmo a lancé en septembre 2023 un programme baptisé « Réagir en zone de turbulence » avec deux sessions par mois. « Plus de 50 % du réseau y a participé. Des opérations de coaching ont également été mises en place pour les partenaires rencontrant des problèmes de recrutement ou des difficultés » commente Jacques Daboudet.
Face à la conjoncture : une mobilisation générale pour préserver les trésoreries
Avec des agences passées de 50 à 40 transactions en moyenne par an, les trésoreries ont immanquablement pris du plomb dans l’aile. Réduire les charges est devenu une priorité dans toutes les agences et une obsession pour tous les franchisés. « Nous avons créé un moratoire de versement de royalties pour les franchisés les plus fragilisés. Nous voulons absolument leur éviter les trous de trésorerie. Il en va de notre devoir de franchiseur responsable » assure Eric Allouche d’Era Immobilier.
Pour contrer l’augmentation des coûts de diffusion des annonces sur les portails en ligne (Le Bon Coin, Se loger…), 123 Webimmo a décidé de consentir un effort financier à ses partenaires. « Nous n’avons pas répercuté la hausse des tarifs des plateformes à nos franchisés. Ce sont des charges en moins pour eux qui, mises bout à bout, évitent de trop puiser dans les trésoreries » se félicite Jacques Daboudet qui estime que le marché ne retrouvera vraiment des couleurs qu’en 2026.
Des opportunités entrepreneuriales sur le marché de la cession en prévision
2024 s’annonce comme une année de transition, encore mitigée. « Il y a des signaux positifs comme le reflux de l’inflation et la stabilisation progressive des taux d’intérêt. Mais l’absence de mesures de relance concrètes laisse présager un premier semestre en demi-teinte » augure Yann Jéhanno du réseau Laforêt.
Patience donc aux entrepreneurs tentés par le secteur de l’immobilier. « Le marché va repartir, j’ai confiance. Je dirais même que c’est le bon moment pour entreprendre : il y a beaucoup d’agences à vendre et de belles opportunités à saisir. En revanche, il faut le faire en franchise car c’est un gage de résilience et de réussite » conseille Eric Allouche d’Era Immobilier. Avis aux audacieux.
Notre résumé en 5 points clés par Connect IA
(vérifié par notre rédaction)
Voici un résumé en cinq points clés de l’article sur le marché immobilier et la réaction des réseaux face à la crise :
Baisse significative des transactions : Le marché immobilier a connu une réduction de 20 à 25 % des transactions en 2023, principalement due à la hausse des taux d’intérêt et à des exigences accrues en matière de rénovation énergétique.
Impact sur les réseaux immobiliers : Malgré les difficultés, les réseaux immobiliers ont mieux résisté que les agences indépendantes, en adaptant leurs stratégies et en continuant à ouvrir de nouvelles agences.
Formation et accompagnement renforcés : Les franchiseurs ont intensifié la formation des franchisés pour les adapter aux nouvelles réalités du marché, avec un accent sur la fidélisation des clients et l’approche commerciale.
Mobilisation pour préserver les trésoreries : Les réseaux ont mis en place des mesures pour aider les franchisés à réduire les charges et à éviter les problèmes de trésorerie, notamment par des moratoires sur les royalties.
Optimisme prudent pour l’avenir : Malgré un contexte difficile, il existe un sentiment d’optimisme pour les années à venir, avec des opportunités pour les entrepreneurs dans le secteur de la franchise immobilière.
