En un ecosistema inmobiliario donde los titulares sensacionalistas llevan años vaticinando el “apocalipsis del retail” por el auge del e-commerce, la realidad sobre el terreno cuenta una historia radicalmente opuesta. Una historia de resiliencia, adaptación inteligente y cifras récord. En el epicentro de esta narrativa en España se encuentra Castellana Properties, una SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) que ha decidido ir a contracorriente de los grandes generalistas para apostar el 100 % en centros comerciales.
A diferencia de gigantes del IBEX 35 como Merlin Properties o Inmobiliaria Colonial, que diversifican en oficinas, logística o centros de datos, Castellana Properties se define como un “pure-play” del retail.
Castellana properties tiene una tasa de ocupación del 98,4 % y una cartera valorada en más de 1.734 millones de euros.
La compañía no solo gestiona metros cuadrados; gestiona experiencias y comunidades. Para el sector de la franquicia, entender su modelo de “gestión activa” es vital para comprender dónde están las verdaderas oportunidades de expansión y rentabilidad hoy en día.
Centros comerciales bajo un enfoque proactivo: el modelo de Castellana
La estructura operativa de Castellana Properties rompe con el esquema tradicional del arrendador pasivo. Según Julio García, director de Operaciones de la firma, su modelo se basa en una estructura interna ágil donde “cada asset manager actúa como CEO del activo”, es decir que cada responsable de un centro comercial toma decisiones estratégicas.
Esta no es una distinción semántica menor; es un cambio de paradigma. Para una franquicia que busca ubicación, esto significa que su interlocutor no es un mero administrador que cobra rentas a fin de mes, sino un ejecutivo con visión global del negocio, implicado directamente en la cuenta de resultados del centro comercial. Esta gestión de proximidad permite una capacidad de reacción inmediata ante las necesidades de los inquilinos y un conocimiento profundo de las dinámicas locales, algo crítico en un mercado volátil.
La estrategia de la compañía se articula a través de un ciclo virtuoso de “adquirir-remodelar-gestionar”. No se limitan a la tenencia; invierten capital para mejorar el mix comercial y, por ende, la experiencia del cliente.
Castellana Properties, en cifras
En su año fiscal 2025, la compañía ha reportado un crecimiento del 15,7 % en su Ingreso Neto Operativo (NOI) y, lo que es más importante para los operadores, una afluencia masiva de más de 46 millones de visitas en 2024.
El papel de la franquicia: calidad sobre cantidad
Una de las grandes dudas para las marcas franquiciadoras es qué papel juegan en los grandes centros comerciales frente a las tiendas propias de las multinacionales. En Castellana Properties, la respuesta es clara: el enfoque es cualitativo, no cuantitativo. “No priorizamos un modelo sobre otro de forma generalizada”, explica García.
El equilibrio entre tiendas propias y franquicias se gestiona de forma flexible, adaptándose al perfil de cada activo, ya sea un centro urbano o un parque comercial de tiendas de tamaño medio.
Para una franquicia, entrar en uno de estos activos prime —como Bahía Sur en Cádiz, Los Arcos en Sevilla o El Faro en Badajoz — no depende solo de su capacidad financiera. La propiedad analiza rigurosamente si el concepto responde a una demanda real del público local, si complementa la oferta existente y si tiene capacidad para fidelizar clientes.
A cambio de esta exigencia, el operador recibe un ecosistema de soporte que va mucho más allá de la entrega de llaves:
- Marketing de impacto: campañas personalizadas y potentes, como las de Halloween o Navidad, que han demostrado generar crecimientos de doble dígito en afluencia y ventas para los inquilinos.
- Inteligencia de datos: acceso a herramientas e insights tecnológicos para identificar tendencias de consumo y ajustar la oferta comercial en tiempo real.
- Integración: un trabajo “mano a mano” para integrar a la marca en la dinámica del centro y activar promociones conjuntas.
¿Qué franquicias están ganando la batalla del espacio en centros comerciales?
El análisis de las nuevas incorporaciones a la cartera de Castellana Properties actúa como un termómetro perfecto para detectar qué sectores de franquicia están en auge en la península. La tendencia actual se aleja de la compra transaccional pura (comprar y marcharse) para abrazar el bienestar y la experiencia social.
Según García, existe un interés creciente por franquicias vinculadas a los “nuevos hábitos de vida y consumo”. Esto se traduce en tres verticales claras:
- Restauración especializada: Operadores con propuestas saludables, temáticas o con una identidad de marca muy potente que las diferencia del fast food tradicional
- Bienestar y fitness: El auge de los gimnasios boutique, centros de nutrición, estética y cuidado personal. El consumidor busca optimizar su tiempo cuidándose.
- Servicios de conveniencia: Nuevos modelos como lavanderías inteligentes y clínicas especializadas que aportan utilidad diaria al visitante.
PLANT SHACK
PLANT BASED CAFE
- Alimentación
- 10 Locales
- Capital propio: 75.000 €
L’Orange bleue mon coach Fitness
Gimnasios l’Orange bleue con entrenadores
- Deportes y ocio
- 400 Locales
- Capital propio: 70.000 €
El denominador común de estos operadores exitosos es que entienden el centro comercial no solo como un punto de venta, sino como un espacio comunitario donde diferenciarse y crecer en proximidad.
Tiendas físicas y ‘pop-ups’: la estrategia de Castellana Properties
“El llamado ‘apocalipsis del retail‘ nunca llegó y la realidad es que el comercio físico ha demostrado ser más resiliente y estratégico que nunca”, afirma García. Las cifras de ventas, que crecieron un 4,3 % en España y un notable 6,7 % en Portugal en el último año, respaldan esta afirmación con datos duros.
Sin embargo, el formato de la tienda está mutando. La visión estratégica de la compañía pasa por una omnicanalidad real. La tienda física de una franquicia debe funcionar como una extensión viva de la marca, facilitando servicios logísticos como el click & collect, reservas online y eventos.
Además, la rigidez de los contratos tradicionales de arrendamiento está dando paso a la flexibilidad. Los formatos pop-up (tiendas efímeras) ya no son una anécdota, sino una herramienta estratégica que Castellana promueve activamente para dinamizar las zonas comunes. Iniciativas como “Yo Soy Emprendedora” en Bahía Sur o “Puerta Europa Emprende” en Algeciras demuestran cómo estos espacios temporales permiten a marcas emergentes y franquicias testar conceptos y conectar con el público sin el riesgo inicial de un contrato a largo plazo.
Solidez financiera: la garantía detrás del arrendador para franquicias
Para un franquiciado, la salud financiera de su arrendador es tan importante como la ubicación del local. Un centro comercial gestionado por una propiedad endeudada o sin liquidez corre el riesgo de deterioro, falta de mantenimiento y pérdida de tráfico. En este sentido, Castellana Properties cuenta con el respaldo masivo del fondo sudafricano Vukile Property Fund, que posee el 99,5 % de las acciones, lo que le otorga un acceso privilegiado a capital internacional. También destaca la reciente adquisición del centro comercial Bonaire en Valencia por 310 millones y una expansión agresiva en Portugal con una cartera de cinco centros comerciales. Esto asegura a los franquiciados que están alquilando espacios a un propietario en fase de inversión y crecimiento, no en fase de liquidación. Además, la empresa mantiene un ratio de endeudamiento (LTV) muy saludable del 34,4 % y una calificación crediticia de ‘BBB’ (grado de inversión) por Fitch, lo que garantiza estabilidad a largo plazo.
Edificios verdes que protegen el margen de las franquicias
Finalmente, el factor sostenibilidad ha dejado de ser cosmético para convertirse en un criterio financiero y operativo. El 100 % de la cartera de Castellana Properties cuenta con la certificación BREEAM (un sello internacional para edificios sostenibles) y la empresa ostenta la máxima calificación (5 estrellas) en el ranking GRESB, que mide factores ambientales, sociales y de gobernanza de las empresas del sector inmobiliario.
Para la franquicia moderna, ubicarse en un edificio sostenible tiene dos ventajas directas. Primero, mejora su imagen de marca ante un consumidor cada vez más concienciado. Segundo, y más tangible, impacta en la cuenta de resultados: proyectos como Castellana Green (generación de energía renovable mediante energía fotovoltaica) permiten ofrecer costes energéticos más competitivos y eficientes a los operadores, protegiendo el margen de beneficio del franquiciado frente a la volatilidad de los precios de la energía.
El futuro de las franquicias pasa por integrarse en un centro comercial vivo
La visión de Castellana Properties para los próximos cinco años es clara: transformar el centro comercial en un “lugar de destino”. Ya no basta con ser un pasillo de tiendas; el objetivo es ser un centro social donde convergen ocio, restauración, servicios y comunidad.
Para el emprendedor y la franquicia, el mensaje es optimista pero exigente. Las oportunidades existen y el tráfico de clientes está ahí, pero el éxito requiere integrarse en un ecosistema vivo. Como resume Julio García: “El performance global del centro es el mejor argumento comercial… Si funciona para el cliente, funcionará para el inquilino”.
