L’impact des centres commerciaux sur les centres-villes

16 janvier 2024
Categories : Une cible pour illustrer les centre commerciaux vs centre ville

Sujet historique de discorde dans le commerce, le développement des zones commerciales en périphérie des villes a souvent été accusé de faire de l’ombre aux cœurs de villes. Longtemps opposés, centres commerciaux et centres-villes, qui se révèlent complémentaires, ont finalement tout intérêt à coopérer.


« Face à la paupérisation et à la désertification des hypercentres des villes moyennes, la concurrence des centres commerciaux en périphérie a été longtemps pointée du doigt » , signale Christophe Noël, délégué général de la Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoires (FACT). Avec 850 centres commerciaux qui regroupent quelque 36 000 commerces, soit 10% des commerces de détail en France, l’offre a été démultipliée. « Les centres commerciaux existent depuis des années. Si leur existence a eu des conséquences sur les centres-villes, je n’ai pas le sentiment que cela se dégrade car il ne se passe pas grand-chose aujourd’hui en termes d’extension de ces zones commerciales. Il n’y a eu aucune création depuis des années » , soutient Emmanuel Le Roch, délégué général de Procos, la fédération représentative du commerce spécialisé.

Pour rappel, pendant près de quarante ans, les zones périphériques et les banlieues se sont développées pour répondre aux besoins des habitants de périphérie. De leur côté, les centres-villes ont été laissés en l’état et ont pâti de tout un tas de difficultés – paupérisation, absence de développement de la population et difficultés d’emploi. Pour Christophe Noël, la concurrence de la périphérie explique en partie les difficultés des centres-villes. « C’est le modèle commercial de la France, justifie-t-il. Car c’est là que les Français vivent ».

Les maires reprochent notamment à ces zones commerciales périphériques d’avoir capté les clients et entraîné une désertification des centres-villes des petites et moyennes villes. Pour Emmanuel Le Roch, il faut aujourd’hui faire avec ces centres commerciaux car « il n’y aura jamais un retour du commerce de périphérie à 100% dans les centres-villes » explique-t-il.

Christophe Noël se félicite que la France soit moins aujourd’hui « dans l’anathème jeté sur le commerce de centre-ville et le commerce de périphérie. Ce n’est pas la même chose et chacun doit jouer de ses atouts ». Il se réjouit du plan de transformation des entrées de ville annoncé par le gouvernement en septembre dernier après six années passées sur les centres-villes. « Nous sommes sur un changement de paradigme par rapport aux préoccupations des dernières années ». Jusqu’à maintenant, les « limitations draconiennes des possibilités d’aménagements commerciaux revenaient à figer le commerce en l’état ».

Pour lui, la clé réside dans la coopération. La ville de Nice constitue en ce sens un bel exemple de solidarité. Loin d’opposer le cœur de ville et la périphérie, la ville partage l’activité économique entre les deux. « Nous ne rencontrons pas les mêmes problématiques que les autres villes où la vie commerciale se joue en dehors du centre-ville. Nice est un grand centre commercial à ciel ouvert » , se félicite Franck Martin, son adjoint au commerce. Grâce à l’association Nice Shopping, depuis 2015, « centres commerciaux et commerçants de proximité, tout le monde est solidaire et travaille ensemble. Ce n’est pas la guerre les uns contre les autres. À la différence d’autres villes et métropoles, notre cœur de ville ne subit pas la concurrence des grands ensembles périphériques » et profite au contraire des enseignes locomotives comme Ikéa ou Leroy Merlin de la périphérie.

Pour soutenir le centre-ville et le commerce local, le centre commercial Avaricum dans le centre-ville de Bourges mène plusieurs opérations et animations. Par exemple, la mise en avant et la vente des produits du territoire « C du Centre » ou la mise à disposition de la cellule commerciale pendant deux mois avec un loyer commercial minoré. Ce qui permet à huit porteurs de projets de tester dans la réalité leur concept commercial et l’intérêt des consommateurs.

La ville de Sophia Antipolis aussi se montre pragmatique sur le sujet : « Les communes de l’agglomération ne partent pas en guerre contre les commerces de périphérie » prévient Christophe Jartoux, directeur de l’économie de proximité et du tourisme de la Communauté d’agglomération Sophia Antipolis (Casa). Pour lui, il faut être réaliste, sans « développer dans tous les sens en périphérie et en maîtrisant au maximum sa croissance ». Ainsi, pas question de « stigmatiser le commerce de périphérie qui est utile ».

Après avoir quantifié les besoins de consommation pour « traduire les comportements de consommation en mètres carrés de développement commercial », la ville a établi un schéma de développement et d’urbanisme commercial entre le centre et la périphérie – « l’activité pouvant être partagée entre les deux », assure Christophe Jartoux. Sans aller jusqu’à planifier ce développement, l’objectif est « d’éclairer et de guider les décisions sur les dossiers soumis à la Commission départementale d’aménagement commercial ».

Cette coopération est d’autant plus nécessaire que c’est bien au sein des centres commerciaux que la vacance commerciale semble s’être envolée. Thibault le Carpentier, directeur associé chez Obsand, conseil en prospective et stratégie commerciale, relève ainsi que s’il y a six ans le nombre de magasins vides en centre-ville était plus important qu’en périphérie, aujourd’hui, c’est plutôt l’inverse : « la vacance commerciale est aujourd’hui plus basse en centre-ville qu’en périphérie », notamment grâce à des modèles économiques qui résistent mieux avec des horaires et de jours d’ouverture qui permettent de diminuer les charges.

Loin d’opposer mass market et commerce de proximité, Yoann Cousin, manager de centre-ville de Saint-Raphaël indique que les centres commerciaux proposent une offre complémentaire. « La relation conflictuelle entre ces deux commerces est derrière nous. Les clients, qui cherchent des choses différentes chez l’un et l’autre, consomment dans les deux. Pour ma part, je fais des achats express en centre commercial de périphérie et quand je veux me faire plaisir, je vais en centre-ville ». Les commerçants indépendants des centres-villes apportent en ce sens de la spécificité.

« Il faut que chacun trouve sa place. Le centre-ville ne doit pas être le miroir ou la copie du centre commercial. L’offre ne peut pas être la même, auquel cas centre commercial et centre-ville devraient se partager les consommateurs, explique Emmanuel Le Roch. Ce d’autant plus qu’ils ne disposent pas des mêmes moyens » , met-il en garde. Il cite notamment l’accessibilité et l’animation des centres commerciaux, la gratuité des parkings et la disponibilité de surfaces calibrées pour le commerce, à la différence des centres-villes historiques qui ne disposent que de petites surfaces dans lesquelles il n’est pas forcément aisé de faire des travaux.

En d’autres termes, les centres-villes ne peuvent pas rivaliser avec les centres commerciaux qui proposent de plus grandes surfaces plus facilement modulables à un concept. Heureusement, les commerces de centre-ville semblent avoir de beaux jours devant eux. Ainsi, s’il y a vingt ans les consommateurs étaient prêts à se rendre en grande surface, leur philosophie a changé. Les nouvelles générations ne veulent plus entendre parler de centres commerciaux, arguant notamment des problèmes de circulation, de pollution, du prix de l’essence ou des problématiques d’économie d’énergie. « Il y a un engouement pour les circuits courts et les produits locaux. Les consommateurs ne veulent plus aller loin et veulent tout trouver tout près de chez eux » , constate Solange Biaggi. Pour la conseillère métropolitaine dédiée aux commerces au sein de la métropole Aix Marseille Provence, pas question donc d’opposer commerce de proximité et centres commerciaux. Ce sont bien ces derniers « qui drainent le commerce de proximité » rappelle-t-elle.

Écrit par Charlotte de Saintignon

Découvrez la newsletter 100% franchise

Je m'abonne à la newsletter
cross