Wie mache ich mich im Jahr 2026 als Immobilienmakler selbstständig?

Selbstständig als Immobilienmakler – dieser Wunsch wächst bei vielen Menschen seit Jahren kontinuierlich an. Das ist kein Wunder, denn die Branche verspricht flexible Arbeitszeiten, ein großes Potenzial für ein gutes Einkommen und vergleichsweise niedrige Einstiegshürden. Dadurch ist der Weg in diese Selbstständigkeit auch für viele als Quereinsteiger möglich – also ohne klassische Ausbildung im Immobilienbereich.

In diesem Ratgeber zum selbstständigen Arbeiten als Immobilienmakler erfahren Sie Schritt für Schritt, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie Sie Ihr eigenes Immobilienbüro eröffnen können und mit welchen Kosten und Einnahmen Sie rechnen sollten. Doch zunächst klären wir die Frage, wie eigentlich der Arbeitsalltag eines selbstständigen Immobilienmaklers aussieht.

Was macht ein selbstständiger Immobilienmakler?

Zu Beginn steht für viele die Frage: Was macht ein Immobilienmakler eigentlich genau? Die Kernaufgabe ist relativ simpel. Sie besteht darin, Immobilien erfolgreich zu vermitteln – sowohl Verkauf als auch die Vermietung können dabei im Fokus stehen. Der Makler ist das Bindeglied zwischen Eigentümern und Interessenten und begleitet den gesamten Prozess von der ersten Bewertung bis zum Vertragsabschluss. Er fungiert dabei als Ansprechpartner für alle Fragen, die auf Käufer- und Verkäuferseite rund um den Kauf bzw. Verkauf entstehen können.

Zu den typischen Aufgaben gehören zum Beispiel:

• Bewertung von Immobilien anhand von Lage, Zustand und Marktpreisen
• Erstellung von Exposés und Inseraten
• Organisation und Durchführung von Besichtigungen
• Verhandlung zwischen Käufern und Verkäufern
• Beratung zu rechtlichen und finanziellen Fragen

Nicht zu unterschätzen ist dabei die Rolle des Kundenservice. Ein erfolgreicher Makler baut Vertrauen zu seinen Kunden auf, pflegt langfristige Beziehungen und entwickelt ein Gespür für die Bedürfnisse der Menschen, mit denen er zusammenarbeitet. Genau hier zeigt sich auch, was man als Immobilienmakler können muss: Kommunikationsstärke, Verhandlungsgeschick und ein gutes Marktverständnis.

Kann jeder Immobilienmakler werden?

Grundsätzlich gilt: Ja, fast jeder kann Immobilienmakler werden – auch ohne eine klassische Ausbildung, die nicht zwingend für die Ausübung des Berufs erforderlich ist. Genau das macht den Beruf für viele attraktiv, die als Quereinsteiger in die Immobilienbranche einsteigen möchten.

Dennoch gibt es einige Voraussetzungen, die Immobilienmakler erfüllen müssen. Rechtlich ist in Deutschland vor allem die Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO erforderlich. Dafür solltest man persönlich zuverlässig sein (zum Beispiel keine relevanten Vorstrafen haben) und geordnete finanzielle Verhältnisse nachweisen können. 

Neben den formalen Anforderungen spielen besonders die persönlichen Eigenschaften eine wichtige Rolle: Eigenmotivation, Organisationstalent und ein gewisses Maß an Risikobereitschaft sind entscheidende Faktoren, wenn Sie sich erfolgreich selbstständig als Immobilienmakler etablieren möchten.
Soft Skills spielen eine entscheidende Rolle. Vertrauen ist im Immobiliengeschäft die wichtigste Währung. Kunden überlassen einem Makler oft ihre größten Vermögenswerte – entsprechend hoch sind die Erwartungen an Professionalität und Zuverlässigkeit. Wenn die Formalitäten erledigt sind, ist es vor allem das, worauf es ankommt, um das Potenzial des Modells auszunutzen. 

Kann man Immobilienmakler ohne Ausbildung werden?

Eine sehr häufig gestellte Frage lautet: Welchen Abschluss braucht man als Immobilienmakler? Die Antwort darauf fällt kurz aus: Es ist kein bestimmter Schulabschluss oder eine klassische Berufsausbildung vorgeschrieben. Sie können also problemlos als Immobilienmakler ohne Ausbildung starten – sofern Sie die oben beschriebenen Voraussetzungen erfüllen. 

Das bedeutet natürlich nicht, dass Fachwissen unwichtig ist. Das Gegenteil ist der Fall: Wer sich langfristig erfolgreich positionieren möchte, sollte in Weiterbildung zum Immobilienmakler investieren. Hier bieten sich zahlreiche Optionen an:

• Online-Kurse zu Immobilienbewertung oder Vertrieb
• Seminare zu rechtlichen Grundlagen
• Zertifikatslehrgänge

Besonders anerkannt ist die IHK-Weiterbildung Immobilienmakler. Diese Lehrgänge vermitteln fundiertes Wissen und steigern Ihre Glaubwürdigkeit gegenüber Kunden erheblich. Gerade für Quereinsteiger ist die IHK oft der wichtigste Schritt, um professionell in den Markt einzusteigen. Dort wird beispielsweise Wissen zu Themen wie Mietrecht, Bewertung von Immobilien und Grundlagen des Mietrechts vermittelt. Die Weiterbildungen werden von lokalen IHK-Niederlassungen angeboten. 

Neben der klassischen IHK-Weiterbildung Immobilienmakler gibt es auch spezialisierte Fortbildungen, etwa im Bereich Immobilienbewertung, Investment oder Online-Marketing für Makler. Diese können Ihnen helfen, sich klar von der Konkurrenz abzuheben.

Ein zusätzlicher Vorteil von Weiterbildungen: Sie stärken die Außenwirkung. Gerade in einem umkämpften Markt entscheiden oft kleine Unterschiede darüber, ob sich ein Kunde für Sie oder einen anderen Makler entscheidet. Die Weiterbildung Immobilienmakler ist nicht nur für Einsteiger sinnvoll, sondern auch langfristig ein wichtiger Erfolgsfaktor. Der Markt entwickelt sich ständig weiter – neue gesetzliche Regelungen, digitale Tools und verändertes Kundenverhalten erfordern kontinuierliches Lernen.

Schritte, um sich als Immobilienmakler selbstständig zu machen

Der Weg in die Selbstständigkeit lässt sich gut in mehrere Schritte aufteilen. Die folgenden Etappen können Ihnen dabei helfen, Ihr eigenes Geschäftsmodell erfolgreich aufzubauen.

Schritt 1: Businessplan erstellen

Ein Businessplan bildet die Grundlage für nahezu jede Selbstständigkeit. Er hilft Ihnen, Ihre Geschäftsidee zu strukturieren und realistisch zu planen.

Typische Bestandteile sind:

• Geschäftsidee: Welche Art von Immobilien möchtest Sie vermitteln?
• Zielgruppe: Privatkunden, Investoren oder Gewerbeimmobilien?
• Marktanalyse: Wie ist der Wettbewerb in meiner Region? 
• Marketingstrategie: Online-Präsenz, private Netzwerke, Immobilienportale
• Finanzplanung: Kosten, Einnahmen und Liquidität

Ein durchdachter Businessplan ist nicht nur für Sie selbst von Bedeutung, sondern auch, wenn Sie eine Finanzierung oder Fördermittel beantragen möchten. Dies kann ebenfalls eine gute Möglichkeit sein, um der Selbstständigkeit als Immobilienmakler einen Anschub zu verleihen.

Schritt 2: Gewerbe anmelden

Bevor Sie als Immobilienmakler starten können, müssen Sie einige formale Voraussetzungen erfüllen. Zentral ist dabei die Erlaubnis nach § 34c GewO – ohne diese dürfen keine Immobilien vermittelt werden. Zunächst melden Sie hierfür Ihr Gewerbe beim zuständigen Gewerbeamt an, entweder persönlich oder online. Anschließend beantragen Sie dort (oder bei der zuständigen Ordnungsbehörde) die Maklererlaubnis. Dafür müssen Sie nachweisen, dass Sie zuverlässig sind und sich in geordneten finanziellen Verhältnissen befinden. Übliche Unterlagen sind ein polizeiliches Führungszeugnis, ein Auszug aus dem Gewerbezentralregister sowie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Diese Dokumente sollten Sie frühzeitig beantragen, da die Ausstellung etwas Zeit in Anspruch nehmen kann.

Nachdem Sie alle Unterlagen eingereicht haben, prüft die Behörde Ihren Antrag. Die Bearbeitung dauert meist einige Wochen; erst danach dürfen Sie offiziell als Makler tätig werden. Die Kosten liegen je nach Region in der Regel zwischen 300 und 2.500 Euro.

Zusätzlich meldet sich das Finanzamt bei Ihnen zur steuerlichen Erfassung. Außerdem sollten Sie beachten, dass Immobilienmakler verpflichtet sind, innerhalb von drei Jahren mindestens 20 Stunden Weiterbildung nachzuweisen.

Schritt 3: Eigenes Immobilienbüro eröffnen

Was brauche ich, um ein Immobilienbüro zu eröffnen? Die Antwort hängt dabei stark vom jeweiligen Geschäftsmodell ab.

Es gibt grundsätzlich zwei Optionen: Im Homeoffice sind die Kosten gering, was in der Regel ideal für den Start ist. Bei der zweiten Variante kann ein Büro angemietet werden, was einen professionelleren Eindruck vermittelt, jedoch die Fixkosten erhöht. Wenn Sie Ihr eigenes Immobilienbüro eröffnen möchten, sollten Sie auch Ihre Marke und Außenwirkung frühzeitig planen. Es empfiehlt sich, über ein eigenes Logo und ein durchdachtes Corporate Branding nachzudenken. Professionelle Unterstützung durch Werbeagenturen ist dabei ein Investment, das sich langfristig auszahlen kann. 

Schritt 4: Kunden gewinnen & Marketing

Natürlich gilt wie in jedem Gewerbe: Ohne Kunden kein Geschäft – deshalb ist Marketing ein zentraler Erfolgsfaktor. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich insbesondere online eine Präsenz aufzubauen. Ein erster Baustein ist dabei eine professionelle Webseite. Dabei sollten Sie direkt SEO (Search Engine Optimization) mitdenken, sodass Ihre Seite über Suchanfragen bei Google gefunden wird. Darüber hinaus empfiehlt es sich, bei Google ein Unternehmensprofil anzulegen (business.google.com). Dadurch wirken Sie bei Suchanfragen deutlich professioneller und werden beispielsweise auch direkt bei Google Maps gefunden. In dem Profil können Sie auf Ihre Webseite verlinken und eine Telefonnummer hinterlegen. Die Erstellung dieses Profils ist nach einer Verifizierung kostenlos möglich.

Auch soziale Netzwerke wie Instagram und die Business-Plattform LinkedIn können dabei helfen, Ihre Online-Präsenz auszubauen. Um dort Aufmerksamkeit und Follower zu gewinnen, sollten Sie regelmäßig Content posten. Es empfiehlt sich, entweder eigenständig mithilfe von Tools wie Canva ein einheitliches Design zu entwickeln oder aktiv Menschen einzuladen, Ihrer Seite zu folgen. So kann Ihre Reichweite nach und nach wachsen.

Gerade zu Beginn ist es wichtig, aktiv auf potenzielle Kunden zuzugehen und erste Referenzen zu sammeln. Bei der Gestaltung Ihrer digitalen Außendarstellung sollten Sie von Beginn an auf einen professionellen Eindruck achten. Eine schlecht gepflegte Webseite oder Social-Media-Accounts, auf denen nur selten gepostet wird, können potenzielle Kunden abschrecken.

Aber auch Offline-Maßnahmen sollten nicht unterschätzt werden. Dazu zählen zum Beispiel Flyer und lokale Werbung, Kooperationen mit Finanzberatern oder die Teilnahme an regionalen Veranstaltungen. Die Kombination aus Online- und Offline-Marketing ist oft der Schlüssel zum Erfolg.

Schritt 5: Start & erste Aufträge

Nachdem Sie alle Grundlagen geschaffen haben, beginnt die entscheidende Phase: der operative Start in Ihr Maklergeschäft. Jetzt geht es darum, aktiv auf Eigentümer zuzugehen und erste Aufträge zu gewinnen. Dabei sollten Sie gut vorbereitet in Gespräche gehen – typische Fragen von Eigentümern sind zum Beispiel: „Wie viel ist meine Immobilie wert?“, „Wie lange dauert ein Verkauf?“ oder „Warum sollte ich gerade mit Ihnen zusammenarbeiten?“ Um hier überzeugend aufzutreten, ist es wichtig, dass Sie sich intensiv mit der Immobilienbewertung, dem lokalen Markt und Ihrem eigenen Leistungsversprechen auseinandersetzen.

Sobald Sie einen Auftrag erhalten, folgen die nächsten Schritte: die professionelle Bewertung und Aufbereitung der Immobilie, die Erstellung eines ansprechenden Exposés sowie die Vermarktung über geeignete Kanäle. Auch bei Besichtigungen sollten Sie souverän auftreten und auf typische Interessentenfragen vorbereitet sein, etwa zu Lage, Zustand oder Preisverhandlungsspielraum. Parallel dazu ist eine strukturierte Kundenpflege entscheidend – halten Sie regelmäßig Kontakt zu Eigentümern und Interessenten, informieren Sie über den aktuellen Stand und bleiben Sie zuverlässig erreichbar.

Gerade in der Anfangsphase ist es wichtig, aus jedem Auftrag zu lernen und die eigenen Abläufe kontinuierlich zu verbessern. Mit wachsender Erfahrung werden Sie sicherer in Verkaufsgesprächen, effizienter in Ihren Prozessen und bauen sich Schritt für Schritt einen soliden Kundenstamm sowie wertvolle Referenzen auf.

Ist es möglich, ein Immobilienbüro als Franchise zu eröffnen?

Ja, Sie können sich auch als Immobilienmakler im Rahmen eines Franchise-Systems selbstständig machen – und gerade für Einsteiger kann dies eine interessante Option sein. Der große Vorteil liegt darin, dass Sie nicht bei null anfangen müssen: Sie arbeiten als Franchise-Unternehmen unter einer bereits bekannten Marke, was Ihnen den Einstieg deutlich erleichtern kann. Statt erst Vertrauen bei Kunden aufzubauen, profitieren Sie davon, dass viele den Namen bereits kennen.

Zudem erhalten Sie in der Regel feste Strukturen und Unterstützung, zum Beispiel durch Schulungen, Vorlagen für Exposés oder ein zentrales CRM-System zur Kundenverwaltung. Auch Marketingmaßnahmen wie professionelle Webseiten, Werbekampagnen oder Social-Media-Inhalte werden häufig teilweise oder vollständig vom Franchisegeber bereitgestellt.

Auf der anderen Seite gehen Sie mit einem Franchise auch bestimmte Verpflichtungen ein. So müssen Sie in der Regel eine Einstiegsgebühr sowie laufende Gebühren zahlen, die sich häufig am Umsatz orientieren. Das bedeutet konkret: Ein Teil Ihrer Provisionen geht direkt an den Franchisegeber. Außerdem sind Sie in Ihrer unternehmerischen Freiheit eingeschränkt – etwa bei der Preisgestaltung, beim Außenauftritt oder bei der Wahl Ihrer Marketingstrategien, da Sie sich an die Vorgaben der Marke halten müssen. Eigene Ideen lassen sich daher nicht immer vollständig umsetzen.

Trotz dieser Einschränkungen kann ein Franchise-Modell besonders dann sinnvoll sein, wenn Sie noch wenig Erfahrung in der Immobilienbranche haben und Ihnen ein klarer Rahmen sowie Unterstützung beim Aufbau Ihres Geschäfts wichtig sind.

Beispiele für Immobilien-Franchise in Deutschland:

Franchise-System	Besonderheiten	Zielgruppe
Engel & Völkers	Premium-Segment, starke Marke	eher hochpreisige Immobilien
RE/MAX	internationales Netzwerk	breites Kundenspektrum
von Poll Immobilien	Fokus auf hochwertige Objekte	Fokus eher auf Privatkunden
FALC Immobilien	stark digitales Konzept	moderne Makler

Was kostet es ein Immobilien-Agentur zu eröffnen?

Die Kosten für den Einstieg variieren je nach Modell stark. Grundsätzlich lässt sich zwischen klassischen Maklern und Franchise-Systemen unterscheiden. In der nachfolgenden Übersicht können Sie die Kosten vergleichen.

Vergleich Kosten Immobilienmakler selbstständig (frei) / Franchisesystem

Kostenpunkt	Freier Immobilienmakler (unabhängig)	Immobilienmakler im Franchise-System
Gewerbeanmeldung & §34c-Erlaubnis	ca. 300 – 2.500 € (einmalig)	ca. 300 – 2.500 € (einmalig)
Weiterbildung (z. B. IHK-Kurse)	ca. 500 – 3.000 €	ca. 500 – 3.000 € (meist verpflichtend)
Website & Online-Präsenz	ca. 800 – 5.000 €	häufig teilweise im Franchise enthalten
Marketing & Werbung (Startphase)	ca. 1.000 – 5.000 €	teilweise zentral organisiert, zusätzlich lokale Werbung erforderlich
Software & Tools (CRM, Exposé-Software)	ca. 50 – 200 € (monatlich)	oft verpflichtende Systeme, ca. 100 – 300 € (monatlich)
Büromiete (optional)	0 € (Home Office) bis zu 1.500 € (monatlich, abhängig von Größe & Standort)	Büroräume häufig empfohlen oder verpflichtend
Franchise-Einstiegsgebühr	entfällt	ca. 5.000 – 25.000 € (einmalig)
Laufende Franchise-Gebühren	entfällt	ca. 5 – 10 % vom Umsatz oder feste Monatsgebühr
Versicherungen (z. B. Krankenversicherung, Berufshaftpflichtversicherung)	ca. 300 – 800 € (jährlich)	ca. 300 – 800 € (jährlich)
Gesamtkosten (Startphase)	ca. 10.000 – 20.000 €	ca. 10.000 – 40.000 € (stark abhängig von Höhe der Einstiegsgebühr)

Die tatsächlichen Kosten hängen stark davon ab, ob Sie Ihr Immobilienmakler-Gewerbe zunächst im Homeoffice betreiben oder direkt ein eigenes Immobilienbüro eröffnen möchten. Viele Gründer starten bewusst mit geringen Fixkosten und investieren erst später in größere Büroräume oder umfangreiche Marketingmaßnahmen.

Gerade zu Beginn empfiehlt es sich, die Ausgaben genau zu planen und einen finanziellen Puffer einzuplanen. Besonders in den ersten Monaten kann es dauern, bis die ersten Provisionen eingehen. Eine realistische Finanzplanung ist daher ein wichtiger Bestandteil beim Schritt in die Selbstständigkeit als Immobilienmakler.

Wie viel verdient man als selbstständiger Immobilienmakler?

Das Gehalt als selbstständiger Immobilienmakler ist stark leistungsabhängig. Es gibt kein festes Einkommen, da Makler in der Regel auf Provisionsbasis arbeiten. Geld wird ausschließlich bei Abschlüssen von Miet- oder Kaufverträgen verdient. Wie viel Sie tatsächlich verdienen, hängt von mehreren konkreten Faktoren ab.

Ein entscheidender Punkt ist die Anzahl der vermittelten Immobilien. Wenn Sie beispielsweise nur wenige Objekte pro Jahr erfolgreich verkaufen, fällt Ihr Einkommen entsprechend geringer aus. Schaffen Sie es hingegen, regelmäßig neue Aufträge zu gewinnen und mehrere Immobilien parallel zu betreuen, kann Ihr Umsatz deutlich steigen. Dabei spielt auch Ihre Effizienz im Verkaufsprozess eine große Rolle.

Ebenso wichtig ist die Höhe der Provision. Diese liegt in Deutschland häufig zwischen etwa 3 und 7 Prozent des Verkaufspreises und wird je nach Region zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro kann Ihr Anteil an der Provision schnell im fünfstelligen Bereich liegen – bei hochpreisigen Objekten entsprechend mehr.

Ein weiterer wesentlicher Faktor ist die Region und das allgemeine Preisniveau am Immobilienmarkt. In Großstädten oder wirtschaftlich starken Regionen mit hohen Immobilienpreisen sind in der Regel auch die Provisionen höher als in ländlichen Gegenden. Gleichzeitig ist dort oft der Wettbewerb unter Maklern intensiver.

Einsteiger verdienen häufig zwischen 2.000 und 4.000 Euro monatlich, während erfahrene Makler deutlich höhere Einnahmen erzielen können. In erfolgreichen Fällen sind auch fünfstellige Monatsumsätze möglich.