Het kiezen van het juiste bedrijfspand is altijd essentieel geweest, of je nu een franchise opzet of niet, maar het huidige retailklimaat en de grote veranderingen in consumentengewoonten maken dit tot een belangrijke fase in het proces van het opzetten van een franchise.
Het krimpende aanbod van beschikbare panden, de moeilijkheid om grote panden rendabel te maken en veranderingen in consumentengedrag maken de taak tegenwoordig moeilijker.
Panden met een hoog potentieel worden steeds zeldzamer
Hoewel er strikt genomen geen sprake is van een tekort aan aanbod, is er de afgelopen jaren wel sprake geweest van een krapte in wat wordt beschouwd als ‘nr. 1’-panden. Bijvoorbeeld, in een stadscentrum lijken de straten met een ‘hoog potentieel’ te krimpen en de prijs van panden lijkt te stijgen. Het komt er dus op aan de panden te vinden die de beste verhouding tussen “potentieel en prijs” bieden.
Een gelijkaardig fenomeen kan worden waargenomen in winkelcentra, waar niet alle winkeleenheden hetzelfde potentieel hebben. We hebben allemaal wel eens door de gangpaden van winkelcentra gelopen waar de ene lege ruimte volgt op de andere, soms verborgen achter grote trompe-l’œil dekzeilen.
Een “buurt/stroom/toegankelijkheid”-vergelijking die absoluut moet worden opgelost
Het eerste wat je moet doen bij het kiezen van je pand is de omgeving inspecteren en ervoor zorgen dat deze compatibel is met je concept. Welke andere activiteiten en merken zijn er al? Hoe lang is dit al aan de gang? Niets is natuurlijker dan je op te stellen in de buurt van mensen die al potentiële klanten aantrekken.
Een vraag die vaak opduikt is: “Moet ik de voorkeur geven aan de nabijheid van mijn concurrenten of er juist zoveel mogelijk afstand van proberen te nemen? In tegenstelling tot een algemene reflex is het altijd een goed idee om in de voetsporen van je directe concurrenten te treden, maar zorg er wel voor dat je geen negatieve reacties uitlokt. Wat is de geschiedenis van het pand? Welke activiteiten hebben er op dit adres plaatsgevonden? Deze extra controle, die vaak wordt weggelaten, zal ons helpen om de vooroordelen van de lokale klanten van deze winkel te begrijpen.
Deze eerste fase stelt ons in staat om panden te selecteren die in alle opzichten ideaal zijn. Maar dat is niet genoeg: je moet ook de gegenereerde stroom controleren: hoeveel mensen zijn erbij betrokken? Is het regelmatig in de loop van de week? Is het gekwalificeerd en komt het overeen met de doelgroep? Het is essentieel om deze stroom in detail te bestuderen en niet tevreden te zijn met een globaal cijfer: hoe nauwkeuriger het is, hoe meer het mogelijk zal zijn om het aanbod en de tijdschema’s aan te passen. Er zijn nu een aantal hulpmiddelen beschikbaar om stromingscijfers zeer nauwkeurig te verfijnen. Tot slot moet je controleren of er geen obstakels zijn tussen je bedrijf en je klanten: kunnen ze parkeren of komen ze met het openbaar vervoer?
Veranderingen in consumentengewoonten waarmee rekening moet worden gehouden
In 2023 zullen meer mensen aankopen doen op het internet, zullen meer maaltijden online besteld worden en zal de inflatie zorgwekkend hoog zijn. De Franse consumentengewoonten zijn veranderd en dit zal een invloed hebben op de keuze van commerciële ruimten: kleinere restaurants en winkels die minder energie verbruiken zouden de voorkeur moeten krijgen.
Onderhandelen is altijd mogelijk
Het machtsevenwicht tussen lessors en lessees is niet langer systematisch in het voordeel van de lessors. Of het nu in een stadscentrum of een winkelcentrum is, het is moeilijk om een huurder te vinden die erin slaagt je bedrijf draaiende te houden. De omzet van bedrijven is gestegen sinds de Covid-crisis, die leidde tot het verdwijnen van veel bedrijven. Sindsdien lijkt het erop dat de spiraal niet echt is vertraagd. Onderhandelen is dus mogelijk, op voorwaarde dat je een goed doordacht project hebt dat ondersteund wordt door een solide businessplan.
Kosten beperken, ongeacht de kosten
Desondanks rijzen sommige huren de pan uit en is het moeilijker dan ooit om te anticiperen op bedrijfsactiviteiten. Ook de energieprijzen hebben misschien nog niet hun hoogtepunt bereikt. Het is daarom belangrijk om waakzaam te blijven, zoveel mogelijk te anticiperen op de werkelijke kosten van huisvesting en kostenoptimalisatie tot een belangrijk onderdeel van je onderzoeksstrategie te maken.
Punten die veel projecteigenaren over het hoofd zien
Het is raadzaam om te anticiperen op veranderingen in het bedrijf door een locatie te kiezen die maximale flexibiliteit biedt: uitbreiding, uitbreiding, enz. Het is ook belangrijk om te controleren of het pand toegankelijk is en of er in de nabije toekomst werkzaamheden in de buurt gepland zijn die het hele project in gevaar kunnen brengen. Als je pand zich in een winkelcentrum bevindt, is het de moeite waard om te informeren naar geplande vertrekken en aankomsten. Het zou kunnen gaan om locomotieven, die zeker een aanzienlijk deel van de stroom voor hun rekening nemen.
