Contrairement aux baux résidentiels, les baux commerciaux offrent une plus grande flexibilité dans leurs conditions, laissant ainsi la porte ouverte à la négociation. Nous avons demandé à un spécialiste de l’immobilier commercial d’éclaircir ce sujet.
Patrick Laurin, courtier immobilier agréé DA et directeur général pour le Québec chez Avison Young, une firme d’expertise-conseil en immobilier commercial présente dans 20 pays et rassemblant quelque 5 000 professionnels de l’immobilier, a accepté de répondre à nos questions.
Quels liens unissent le franchiseur et le franchisé en matière de bail commercial ?
Patrick Laurin : Tout dépend de l’entente stipulée dans la convention de franchise. Au Québec, il est courant que les franchiseurs louent ou sous-louent des locaux à leurs franchisés afin de conserver un certain contrôle sur l’emplacement et l’exploitation de la franchise. Dans ce cas, un bail ou une convention de sous-location distinct est signé en complément du contrat de franchise. Toutefois, cette pratique n’est pas systématique : le franchisé peut également entreprendre lui-même les démarches et signer directement le bail pour son local commercial.
L’entente globale avec le franchiseur comprend généralement des précisions sur le bail, notamment en ce qui concerne la visibilité de l’emplacement, la position sur le marché et certaines clauses opérationnelles. Il est néanmoins important de rappeler que, même si le franchiseur joue ici un rôle, le franchisé demeure un entrepreneur indépendant.
Quels sont les différents types de baux commerciaux proposés ?
Patrick Laurin : Au Québec, le bail commercial est régi par le Code civil du Québec. Il s’agit d’un contrat par lequel le locateur s’engage à fournir au locataire la jouissance d’un bien immobilier pour une durée déterminée et en contrepartie d’un loyer. Plusieurs types de baux commerciaux existent, chacun pouvant être ajusté en fonction des négociations entre les parties.
Parmi les plus courants, on distingue :
• Le bail brut : le locataire paie un montant fixe qui inclut tous les frais à l’exception éventuelle des factures énergétiques.
• Le bail net : en plus du loyer, le locataire assume une partie des charges relatives à l’immeuble.
• Le bail double net : le locataire prend en charge le loyer, les taxes foncières et une partie ou la totalité des assurances.
• Le bail triple net (souvent en contexte industriel) : le locataire est responsable du loyer ainsi que de tous les frais liés à l’exploitation de l’immeuble loué.
Certains baux peuvent également être ajustés en fonction d’un pourcentage des ventes du franchisé, offrant ainsi une certaine flexibilité au gré de la performance de l’entreprise.
Quelles clauses essentielles doivent figurer dans un bail commercial ?
Patrick Laurin : Un bail commercial doit comporter plusieurs éléments clés pour assurer la protection des parties impliquées :
- la description des lieux loués et leur usage ;
- la durée du bail, généralement de 5 à 10 ans, bien qu’aucune durée minimale ne soit imposée au Québec ;
- le montant du loyer et les modalités d’augmentations.
- les responsabilités des parties en matière d’entretien et de réparations (un état des lieux est fortement recommandé) ;
- les restrictions éventuelles d’utilisation des lieux ;
- les clauses de défauts et les obligations en matière d’assurance ;
- les procédures à suivre pour les avis et notifications.
Les conditions de renouvellement doivent idéalement être intégrées au bail, bien que les parties les renégocient généralement à l’approche de la fin du contrat.
Quant à la résiliation anticipée, elle peut s’avérer complexe, limitant les options à la sous-location ou à la cession de bail.
Quels éléments vérifier avant de signer un bail ?
Patrick Laurin : Avant de signer un bail commercial, on doit s’assurer que les conditions proposées par le locateur sont en adéquation avec le marché et demeurent compétitives. Actuellement, le marché locatif commercial québécois n’est pas en situation de pénurie, ce qui offre l’avantage de la négociation des conditions de location.
Les propriétaires recherchent des locataires fiables et sont donc souvent ouverts à la discussion. C’est là qu’intervient l’agent immobilier, qui joue un rôle clé en facilitant les échanges entre le locateur et le locataire. Il est fortement recommandé de faire appel à des spécialistes du marché commercial afin d’obtenir les meilleurs contrats possibles, tout en s’assurant du respect des réglementations provinciales.
Notre résumé en 5 points clés par L’Express Connect IA
(vérifié par notre rédaction)
Voici un résumé en cinq points clés de l’article sur le sujet : Local commercial, que faire avant de signer ?
Flexibilité des baux commerciaux : Les baux commerciaux offrent plus de flexibilité que les baux résidentiels, permettant une négociation sur leurs conditions. Il est essentiel pour les franchisés de bien comprendre ces options avant de signer.
Relation franchiseur-franchisé : La convention de franchise peut inclure des détails sur le bail, comme la visibilité de l’emplacement et les clauses opérationnelles. Les franchiseurs peuvent louer ou sous-louer les locaux, mais le franchisé reste un entrepreneur indépendant qui peut également signer directement un bail pour son activité commerciale.
Types de baux disponibles : Au Québec, plusieurs types de baux commerciaux existent pour les entrepreneurs, dont le bail brut, le bail net, le bail double net et le bail triple net. Chaque type a des implications différentes pour le locataire en termes de frais et responsabilités.
Clauses essentielles à inclure : Un bail commercial doit inclure la description des lieux, la durée, le montant du loyer, les responsabilités d’entretien, et les conditions de renouvellement. Il est important de bien comprendre chaque clause pour éviter des complications futures et un garantir le bon fonctionnement de son enseigne.
Vérifications avant la signature : Avant de signer un bail pour son local commercial, il est crucial de s’assurer que les conditions sont compétitives par rapport au marché. Les agents immobiliers spécialisés peuvent aider à vérifier la conformité des baux avec les réglementations provinciales mises en place, garantissant ainsi une présentation des meilleures conditions possibles.
